第三，中国的房地产市场已经呈现分化的格局，区域之间、城市之间冷热不均的现象继续凸显，显示中国房地产市场的“整体性”趋弱，结构性和差异性趋强，在这种背景下，未来的房地产政策可能倾向于差别化，而非一刀切。分化格局背后反映的是人口流动的新趋势。第六次人口普查显示，单向、集中的人口流动模式决定了个别热点城市的房地产需求依然旺盛，即使实施严格的限购等干预措施，也难以从根本上抑制房价上涨的态势。反之，部分遭遇人口流失的城市，房价却承受下滑的压力。
第四，以人口城镇化为核心的新型城镇化战略，决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。尽管从数据上观察，农村向城镇的人口迁移规模最大、速度最快的阶段已经过去，然而迁移人口的住房问题却比以往变得更加突出。1996—2005年，平均每年有超过2000万人从农村进入城市。如此大规模的人口流入并没有产生太大的住房问题，因为当时这部分人的“流动性”很强，在城市和农村之间呈现季节性流动，并不会产生太多的住房需求。然而，目前虽然流动人口的规模已经明显下降，但是流动人口的住房需求反而上升，因为他们的流动性开始变差，处于30—40岁的流动人口需要在城市获得住房，以解决子女的教育等问题。因此，这种矛盾会变得更加突出。
房地产政策未来走向：
在多个目标间权衡选择
尽管很难对房地产政策走向进行精确的判断，但是考虑到政策的选择都基于一定的约束条件，未来并非完全无迹可循。基于这种现实的约束条件，在长效机制未能确立的条件下，未来周期性的房地产政策将是一场艰难的平衡，需要参考GDP增长率、房价上涨率两相核心指标在多个目标之间权衡选择，调控难度会更大、调控效果也更难预估。
（一）底线思维决定了调控的周期性和阶段性特征
底线逻辑决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。这意味着：（1）短期内的房地产政策走向仍将取决于经济增长的速度，如果低于下限（2013年的下限目标很可能仍然是7.5%），政策的选项无非是：弱化旧政策的执行力度、延缓新政策的推出节奏（2013年房产税试点扩围之所以没有进展，在很大程度上是因为经济增长偏弱的缘故）。（2）房地产销量对于政策转向或转向的预期仍然具有领先性。房地产销售是最早的领先指标，如果观察到房地产销量出现连续的下滑，则可以视为政策即将发生变化的信号，这个传统逻辑在未来仍然有效。（3）房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果2013年增长压力依然较大，推出节奏仍有可能继续延后，或者采取较为温和的试点方案。例如，不会一步到位地涉及存量，而是采取由增量到存量的逐步过渡。
（二）房价目标和问责机制决定了行政干预措施在短期内难以退出
房价目标和问责机制决定了以限购、限贷等抑制需求的行政干预措施在短期内难以退出。这是因为：（1）尽管限购、限贷甚至限售等短期政策是典型的行政干预，不符合市场化的长期方向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线而言，毕竟这是短期内最有效的手段。（2）房价控制依然是问责考核的核心，地方和中央在这一点上并不存在分歧。北京和上海在象征着市场化改革的十八届三中全会之前启动更加严厉的行政干预政策即可印证这一点。（3）至少到目前为止，并无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标，它的实际效果往往是抑制供应，需求不会被消灭，只会被延后。正是因为效果不佳，且越往后效果越差，在地方政府的决策框架中，这些政策不仅难以退出，甚至还会升级。
