■中国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将是住房政策的长期目标。
■基于现实的约束条件，在长效机制未能确立的条件下，未来周期性的房地产政策将是一场艰难的平衡，需要参考GDP增长率、房价上涨率两项核心指标在多个目标之间权衡选择，调控难度会更大，调控效果也更难预估。
■底线逻辑决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。房地产销量对于政策转向或转向的预期仍然具有领先性。房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境。房价目标和问责机制决定了行政干预措施在短期内难以退出。通过土地改革释放住宅用地的政策效果需要时间检验。
□ 巴曙松
时至年底，房地产政策处于密集发布期。北京、上海、深圳、广州四个代表性城市为实现房价控制目标已经出台了新的短期性政策。与此同时，已经召开的十八届三中全会、年底即将召开的中央经济工作会议、全国城镇化规划会议都将在不同层面释放出房地产政策走向的若干信号。
自1998年以来，在中国房地产市场15年的发展历史上，累计有5年处于房地产市场改革试水和方案准备完善阶段，7年处于紧缩状态，1年处于放松状态。从这段历史看，不同程度的调控是中国房地产市场面临的常态。那么，在新的条件下，这种格局是否会发生变化？
政府决策面临约束条件的异同
如果我们把决策者视为经济理性人，不同阶段的房地产政策走向以及一项政策在现实中的执行力度都不同程度地取决于决策者所面临的约束条件。因此，房地产政策分析的前提和关键应该是研究现实约束条件的变化。
（一）相同之处
第一，房地产作为经济增长和经济转型的支撑力，这一客观事实没有发生变化。具体而言：（1）虽然本届政府更为强调经济转型和结构调整，更为注重市场在配置资源中的决定性作用，然而，这并不代表政府对经济增长的诉求明显降低，也不代表房地产在经济增长中的角色明显弱化。（2）事实上，随着中国经济旧模式的源动力已经趋弱，新动力尚未形成，经济增长处于高速向中高速转换的“空窗期”，如何保证这种转换的平稳实现，而不至于出现失速下滑，始终是决策层面临的现实约束。从这个角度看，与上一届政府相比，考虑到出口和制造业投资对GDP的贡献难以明显改善，房地产仍然是守住增长底线的支撑力，同时也为改革转型奠定一个“缓冲区”。（3）可以设想，2013年，如果没有房地产投资较快增长对经济的支撑，如果没有土地出让金大幅改善对地方收入的支撑，如果没有房地产销售改善对相关产业链的拉动，那么，今年能否实现7.5%的预期目标、甚至能否守住底线，都需要打上一个问号。
