上海易居房地产研究院在一份《资产泡沫专题报告》中提及，从房地产开发企业看，部分银行规定对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。但从实际情况来看，房企开发投入的自有资金已经越来越少，甚至自有资金比例仅为10%，房企高杠杆现象明显。
背靠大树、市值不足百亿的信达地产是激进拿地的国企“典范”。自去年下半年起的一年里，信达地产先后取得广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多个地王项目。其中，仅今年5月底到6月初的一周之内，信达地产就在杭州和上海以181.23亿元的总金额拿下两块“地王”。而信达地产三季报披露公司今年前三季度的销售额合计仅115亿元，他如何撬动价值数百亿的地王项目？
民企的激进典型是融信中国。据中原地产统计，截至12月8日，融信中国今年通过招拍挂共拿地16宗，拿地总价405.5亿元。尤其8月该公司在上海以110.1亿元拍下上海中兴社区地块刷新上海单价、总价两项地王记录，让这家名不见经传的闽系房企声名鹊起。而融信中国今年上半年实现合约销售收入仅132.2亿元。
中原地产首席分析师张大伟表示，一些企业销售金额不高，高杠杆拿地，在调控下，可能会面临比较大的压力。
“拿地总金额与房企年销售额之比，是观察房企杠杆率的一个重要指标。一般稳健型房企这个比率不会超过30%。”有房地产界人士如此表示。比如，万科今年销售额已经超3000亿，该公司全年拿地也不过千亿左右。
房企激进加杠杆与流动性泛滥及融资渠道非常宽松密切相关，其中最为瞩目的是今年房企发行公司债井喷——从2015年的4000亿飙升到今年前三季度的7400亿。与此同时，信托、银行理财、保险资金等通过各种或明或暗的渠道亦大肆流入房地产领域。中金公司预计，2016年约有5.5万亿的外部资金流入地产市场，用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动。
“去年以来住宅市场逐步回暖，导致部分开发企业对未来预期过于乐观，出现非理性拿地行为。此外，社会流动性较为充裕，可配置的优质资产又相对短缺，为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。”郁亮如此表示。
调控之年
为遏制今年以来房价过快上涨，全国热点城市陆续出手调控，一场“限购、限贷、限价、限融、限投”的房地产整肃风暴席卷楼市。
风暴密集期出现在9月中下旬至10月上旬。截至国庆假期结束，全国有21座城市扎堆出台了以“限购限贷”为核心的调控政策。
以毗邻上海、今年以来房价涨幅连续多月位列全国前茅的昆山为例，该城市除了对外地人限购外，还巧用了“网签关”这个神妙的水龙头开关。据记者实地调查，新政后的昆山一手房合同要书面送给政府审查，并进行价格备案，价格超过1.8万元/平方米的一手房禁止网签。物价、房管、工商等执法部门对开发商一整套证件进行严格检查，检查通过了才准许网签。
“十一”黄金周各城市密集的楼市调控政策发布后，政府对房地产行业的监管力度也明显超过往年。据上证报记者梳理，10月11日，深圳下发通知严禁“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务。10月12日，上海银监局要求严查房地产拿地资金，实施“穿透式”监管。10月13日，国务院办公厅发文规范网贷和股权众筹从事房地产金融。此后，上交所收紧了对房地产企业公司债发行的监管，保监会要求保险机构对不动产及衍生金融产品投资开展自查，银监会要求16城市金融机构自查，包括房贷调控执行情况，理财资金投向管理，房地产信托合规等。12月初，国家发改委等七部门联合发文，京冀交界地区严控房地产开发建设，强化房地产市场管控。
