交易现状调查：
置换搁浅，“老破小”抛盘减少
“11·28”新政落地后，记者采访了数位意向购房者，了解到因新政搁置意向的不在少数。“以往围绕户口调控的限购原则其实是剔除了一小部分竞争买家，一旦房东看中了置换房源就可能降价抛掉，现在已经不是价格的问题，而是变相压缩了房东换房的资格，价格链下游的房子就算能高价抛掉，也换不了上游房。”外企销售组主管朱鸣鸣告诉记者，三年前曾入手一套有着20年房龄的“老破小”作为小夫妻的过渡婚房，原计划等年终奖到手后，趁着年底淡季淘金换房，如今恐怕只能选择“持房过冬”。
服务于一家通信运营商IT部门的李真也为此黯然神伤。“当时因为总价限制，只能暂时贷款买了一套3.4米层高的迷你房搭建成上下两层来‘蜗居’，现在小生命快要诞生了，爬扶梯不方便，这套房卖掉也就200万，就算改善成普通住宅首付比例也要五成，而400万要在我们的生活圈半径买两房是绝对不现实的。”
相比这些已经有安身之所的潜在购房者，本身就是中介一员的陈显处境更加尴尬，由于“出道”较晚，他缺席了2009年的那波“大行情”，2015年下半年不错的“收成”才让他攒足了第一桶金。“‘3·25沪九条’以后我被限购了，想着房价还要涨，就先去老家省城‘帮忙’去库存，在郑州新城贷款买了一套三房，谁知道就此错过了在上海高杠杆买首套房的机会。”
上海还是老家？这道原本可以双收的题目成了必须择其一的难题，而新政带来的另一个结果更让包括这些人在内的“刚需”受到负面影响。不少中介都对记者反映，原本成交最活跃、流动性堪比现金的“老破小”在“11·28”新政后的抛盘明显变少，许多房东选择撤销挂牌，捂盘不动，而本身“刚需”人群就是“老破小”的主要消费对象。
“房东的心态发生了重大变化，在七成首付是天价的背景下，既然卖掉一套等同于失去了一个‘购房资格’，很多认为通胀大环境不会改的房东宁可选择长期持有。”在“成交量大区”闵行深耕10年的资深中介罗淼对记者解释道。在他看来，因为供应锐减，所以“老破小”的价格依然坚挺。
根据罗淼的测算，原本“老破小”与大房子的价值比例大约在50%~60%之间，也就是说，改善型人群有50%~60%的资金是来自抛售“老破小”，如今“老破小”抛盘的萎靡传导到价格链的上游，“新政以后，我手上已经有三个单子‘飞了’，全部都是买家违约，政策坚持时间一长，二手豪宅可能滞销。”
一二手房现价格倒挂，
新房批量打折入市
就在有悲观论调称“年底上海没有二手房市场”时，《中国经济周刊》记者注意到，相比二手市场的冰封，一手房市场反而出现了热火朝天的景象。就在新政颁布后的第5天，位于宝山杨行板块的招商花园城开盘，从9点15分开始摇号，到14点左右，推出的200多套公寓及50多套叠加别墅在5小时内全部售罄。
“买家的心态也发生了重大变化，因为‘11·28’新政相当于只给了每个购房者一个机会从银行拿到高比例贷款买房，那不如一步到位，不再考虑先买不够满意的‘过渡房’。”罗淼对记者表示。
另一方面，背负着巨大还贷压力的开发商也不可能像二手房房东那样淡定地“持房过冬”，所以“打折入市”使一手房的性价比大增。12月12日，在线购房互动平台“一房一万”发布调研显示，最近主要开盘项目都较周边标杆二手盘拥有价格优势，看来开发商“低价甩”已然成常态。
根据调研数据，招商花园城备案价格为叠加别墅4.3万元~6.0万元/平方米，公寓3.7万元~4.7万元/平方米，而杨行板块内目前最高售价的二手房禄德嘉苑距其仅仅300米，今年成交39套，成交最高价4.8万元/平方米，现在挂牌价为5万元/平方米，新盘相当于打了9折。
位于奉贤海湾板块的绿地香溢更是相比距离600米的二手房招商海廷打出了高达8折的折扣。据悉，前者备案价格1.7万元~1.9万元/平方米，后者今年最高成交价是2.4万元/平方米，如今挂牌价多在2.9万元/平方米左右。
无独有偶，位于松江车墩的金地JIMU积木和位于青浦朱家角的中骏雍景湾两个楼盘也给出了相当于8折的优惠。其中，中骏雍景湾附近的楼盘绿洲江南园今年最高成交价达到4.5万元/平方米，而中骏雍景湾的备案价只有3.5万元~3.6万元/平方米；而备案价2.2万元~2.7万元/平方米的金地JIMU积木附近的热门二手盘同润玫瑰芳苑普遍挂牌价3.5万元/平方米。
不止一家开发商营销团队告诉《中国经济周刊》记者，新房性价比的凸显是为了迎合客户情绪，加快去化的速度。记者从网上房地产数据看到，12月第一周入市的4个项目推出房源共计752套，第二周7个项目推出房源1563套，新政后第二周，楼市供应不降反增，但从环线分布看均位于外环外，且都是小户型。
值得一提的是，购房者并未因为“11·28”新政熄灭热情，而只是将原先对于市区“老破小”的热情转嫁到了这些“远郊小户型”上。“一房一万”数据显示，新政后推出的主要一手盘多数售出70%以上。
而更加耐人寻味的是，在这次新政中首当其冲的恐怕还是刚需人群。记者注意到，总价在300万~500万之间的新盘客户在新政发布后的折损率最高，比如总价450万~580万的上坤樾城、总价400万~500万的新城盛世、总价350万~370万的禹洲丁香里、总价300万~350万的佳兆业君汇上品，以及总价270万~400万的南桥碧桂园，“一房一万”统计的客户折损率都达到了50%以上。
相比之下，原本就占据着更优质客户的“上游”项目并没有受到太大打击，楼市“马太效应”似乎仍在加剧。总价500万~800万的楼盘中，新政前后客户折损率约为30%，而总价1200万~2000万的尚海湾客户折损率仅为10%。
《中国经济周刊》 记者 劳佳迪丨上海报道
