资料图。 中新社记者 骆云飞 摄
2016年最后一个月的上海楼市，因为11月28日砸落的新规重锤而变得扑朔迷离。新政的发布过程本身就充满了缜密布局的意味：28日中午12点，上海市政府官方公众号“上海发布”忽然推送了一条和楼市无关的信息，打破了“每日一更”的惯有节奏，直到当天晚上9点，云里雾里的“观众们”才发现，这是为了紧急加推楼市新政做铺垫。
比之“3·25沪九条”更加严苛的是，“11·28”新政生效的时间就在第二天，加上公布时当天的网签渠道已经关闭，几乎难有“漏网之鱼”，“3·25”前夜疯抢2000套的盛况被彻底扼杀在摇篮里。
从政策内容看，网友也惊叹此次上海决策层可谓“狠下杀手”，一举终结了此前上海购房资格认定“认房不认贷”的惯例，变成“既认房又认贷”。只要曾有过房贷记录，即使名下无房也视作二套的做法沉痛打击了去年底以来引领涨势的改善型需求。另外，即使被认定为首套房，首付比例也从 30%上升到35%。
至记者截稿时，新政面世已然半月有余，前期如惊弓之鸟的市场逐渐恢复本真面貌，《中国经济周刊》记者注意到，意料中的成交“速冻”确实如期而至，但调控“毒丸”的边际效应却也不断递减，买卖双方的“耐药性”似乎逐渐加强，单纯的限购、限贷未能改变后市继续看涨的预期。
迟来的调控力度比“谣言”更甚
记者从多个渠道了解到，早在8月底，相关人士就已经在研究调控的升级版，岂料捕风捉影的上海楼市立即启动了近乎疯狂的交易“反扑”，让“调控预期”反而成为了助涨房价的燃料。8月20日、21日的周末，上海新房成交量不过900多套，8月25日传闻四起，当天和次日的成交均破900套，随着传言愈演愈烈，接下来三天单日成交量纷纷过千，到了周末竟然直逼3000套。
尤其是以提前排队离婚来阻击新政可能限制离婚买房的情形，更是引发社会热议。新政传闻释放出如此威力，这恐怕是政策制定者也始料未及的。面对这场由“9月1日调控升级”传闻刷屏引发的集体恐慌，出于综合考量，决策层不得不暂时放缓调控的步调，还抓获了7名恶意编造、传播相关谣言的中介人员来安抚市场。
事实上，经过了几番审慎研究，从“11·28”新政内容看，这次迟来的调控力度其实比8月底流传的各种版本更加猛烈。《中国经济周刊》记者对比发现，8月底流传的调控内容包括“名下无房但有过按揭贷款历史的，首付最低五成”，而“11·28”新政规定，这类购房者购买非普通住宅的首付比例提升到七成；传言中“名下无房亦无贷款记录的购房者首付维持三成，仅利率优惠取消”的条款，落地后变成了“首付提升到35%”。
“‘11·28’新政最厉害的一点是对‘二套房’的认定标准大改，有数据显示，上海当前楼市交易最核心的支撑力来自置换，楼市游戏的参与者很多并不是‘白手起家’，而是‘中途换车’。”上海房地产行业协会一位不愿具名人士对记者分析，“之前最普遍的一种玩法就是把手里原有价值300万~400万的‘老破小’先卖掉，名下无房被认定为首套，可以从银行获得高杠杆贷款，换一套800万的‘准豪宅’没什么压力，而现在是掐住了一部分置换游戏的咽喉，只要当初买‘老破小’贷过款，现在卖了再买入仍然算二套，改善型房源几乎全是非普通住宅，房贷杠杆从70%锐减到了30%，卡住最低市值的交易，直接让很多人换不动。”
据悉，目前上海对“普通住宅”的定义是：坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。以上海实际成交价格看，除了少数远郊房源，鲜有符合标准者。“11·28”新政击中了绝大多数改善需求的痛点。
