当前，不少老旧小区因体量相对较小、公共收益少、物业费缴交标准低，物业管理费用收支平衡难，加之业主提高交费标准意愿不强，存在物业企业退出、自治失序隐患。近年来，福建省厦门市集美区以问题为导向，多部门协同、街道社区联动，以杏林街道宁宝社区海韵华庭小区为试点，探索出一条党建引领老旧小区治理新路。
海韵华庭小区上届业委会届满后，因种种原因两次换届失败，长达8年时间没有业委会，动用公维金修缮设施无人做主，业主对物业服务意见增大，缴费率逐年下滑，导致服务质量下降，业主与物业公司矛盾时有发生。街道、社区两级党组织发挥组织优势，有限介入选育建强小区业委会，多维度有效支持业委会履职，创新探索“自治+物业顾问”模式。业委会换届后，精打细算降成本，挖掘公共资源拓收益，坚持“花小钱办大事”，在物业收费标准不涨的情况下，先后投入20余万元，完成18项硬件设施提升改造，小区环境焕然一新。以小区广告位使用权置换实现小区监控全覆盖。引入纯净水供应、“鸟巢”柜合作商和新增26个停车位提升公共收益，年均增收近5万元，等等。换届近两年来，物业缴费率从91.3%提升至95.8%，物业服务投诉率明显下降，小区治理实现华丽转身。综合看来，厦门集美探索有几个重要的突破点，具体如下：
基层党组织有限介入，选育建强小区自治组织
精准画像识才，建好“热心人”信息库。社区党组织建立社区“两委”包联小区和网格驻点制度，网格员结合“一标三实”数据采集、入户走访、开展便民服务和组织志愿活动等时机，以及与物业企业、楼栋小组长、文体骨干等互动中，从小区党员和退休的公职人员、低龄老人及退伍军人等群体中识别那些长期默默奉献、乐于助人、处事公正、在邻里中有一定口碑的“热心人”。历经3个多月的深入细致摸排，小区建立了由退休的老党员、教师、工程师、法官等11人组成的“热心人”信息库。
搭建展示平台，厚植“热心人”可信度。社区党组织常态化、品牌化组织便民服务、志愿服务、邻里节进小区等活动，动员“热心人”担任组织者、骨干或志愿者，让更多业主认识、了解“热心人”付出和能力。在楼栋设立民情联络点，动员安排“热心人”担任联络员，负责收集反馈居民意见建议，成为居民与社区沟通桥梁，提升“热心人”的“能见度”和“可信度”。引导“热心人”参与小区最突出、居民反映最强烈的环境脏乱的清理行动等，让业主感受到“热心人”的温度。网格员适时在小区公告栏、业主微信群等阵地宣传“热心人”事迹，打牢他们的群众基础。
互动建立感情，动员“热心人”挑重担。社区党组织安排包联小区“两委”和驻点网格员与“热心人”高频互动建立情感，了解“热心人”参加业委会选举意愿及参选的顾虑等。社区党组织书记与“热心人”一对一谈心，承诺业委会成立后社区提供支持等，有针对性消除顾虑。最终，有5名“热心人”被社区书记和工作人员“三顾茅庐”的诚意打动，决定参选业委会。社区党组织及时召开由小区党员、“热心人”等参加的议事会，通报5名“热心人”参选意愿，鼓励他们联名支持参选。社区党组织经历半年多时间的有限介入，“组织靠得住、业主信得过”的新一届业委会依法选举产生。
基层党组织有效支持，多维度赋能小区自治
组织体系支持，构建街居——小区治理共同体。完善社区“大党委”联席机制，明确由街道包联社区领导、“双报到”单位分管领导分别担任社区“大党委”书记、副书记，每季度至少召开1次联席会议，定期协商解决问题。社区党组织建立“两委”包联小区机制，定期召集小区党支部、业委会、物业企业相关负责人和业主代表碰头，分析小区治理形势，协调解决小区治理难题，紧急情况第一时间响应。通过健全“区-街-居-小区”上下贯通、有机衔接的组织体系和工作机制，建立街居-小区治理共同体，赋能业委会自治。
资源导入支持，提升小区治理能力。发挥社区“大党委”联席机制功能，合理配置成员单位资源，分配成员单位下沉小区并建立共建机制，有效导入行政、场地、服务等治理资源，提升业委会解决治理问题能力。如开发商建设时将消防通道占作他用，小区现有出入道路狭窄，长期以来业主对此反映强烈。新一届业委会成立后，及时将问题反馈社区并寻求支持。社区党组织发挥“大党委”联席机制作用，联动城管中队、消防中队等成员单位配合业委会与开发商研究解决方案，最终打通消防通道，化解业主反映强烈问题。
治理经验支持，创新探索“自治+物业顾问”模式。社区党组织经常性地与业委会交流小区治理经验，面对小区治理棘手问题同题共答，用治理经验支持业委会。如业委会面对物业公司因收支难平衡，要求物业费涨价，不然到期撤出，以及市场考察后其他企业报价更高，且业主对提高收费标准意愿低，面对小区自治即将失序的困境时，社区党组织及时给予支持，与业委会反复讨论研究，创新提出“自治+物业顾问”物业模式，降低物业管理成本。即由业委会自聘保洁、保安、水电工等服务人员，与物业公司签订顾问合同，聘用1名物业顾问担任职业经理人角色。通过把业主自治积极性与物业管理专业性的有机结合，实现物业收费不涨，物业服务提档，物业人员提薪的多赢局面。
激励机制支持，暖心护航小区自治。业委会受到不合理争议时，社区党组织及时通过召开小区茶话会、驻点网格员和楼栋长引导、小区居民群澄清等方式将负面消息消除在萌芽。同时，社区党组织适时开展“热心人”评选活动，表扬表现突出、实绩显著的业委会成员、志愿者等，并推荐参加区级评选表彰，给予精神激励。如社区党组织制作《谢谢你！亲爱的家人》短视频，在小区广泛宣传业委会的无私奉献，通过价值激励、社会激励等方式，为业委会持续注入动力。
基层党组织激发自治活力，实现小区良性自治
推行“一小区一公约”，实现自我管理。指导业委会建立议事平台，协商小区停车乱、楼道堆杂等问题，发动业主参与小区公约制定，在小区公告栏、微信群等公布公约，扩大知悉范围，凝聚业主共识。强化公约践行，对屡次违反小区公约的业主，适时召开小区评理会、议事会，用群众的力量规范群众日常行为。近年来，该业委会与小区党支部协同先后收集200多条建议，聚焦业主反映强烈问题，以“一问题一公约”方式分批制定公约，形成《海韵华庭小区文明公约集》。在业主群开设“文明曝光台”，对违反公约的行为进行图文曝光，事务监督小组介入劝导，让公约从“纸上条文”变为“自觉行动”，小区原先37处楼道堆杂问题全部归零、宠物牵绳率100%，乱停车现象基本杜绝，邻里矛盾纠纷显著减少。
充分调动业主积极性，实现自我服务。业委会坚持用实际行动取信业主，以自身模范带动业主参与自治，实现小区自我服务。在小区环境整治中，业委会将铺砖等专业性强的工程外包给企业，清杂搬运等任务则自己带着党员、“热心人”干，示范带动激发业主主动性，实现大部分业主从“袖手看”到“动手干”的转变。发起“小区是我家，建设靠大家”倡议，激发业主共同体意识，有些业主将自家花盆搬到小区中庭装扮环境，有的捐赠跑步机等运动器材供业主们共享，有的捐钱支持共享活动室日常维护，等等。
建立事务监督小组，实现自我监督。社区党组织引导新一届业委会规范运作，指导建立收支账目在公告栏和业主群公示机制等，用公开换透明，主动接受业主监督。同时引导及时建立监督小组，接受业主代表和监督小组查账等。业委会在工作中发现个别业主对他们的工作持怀疑态度，便以此为契机，成立由该业主牵头的事务监督小组，参与物业费测算、工程质量监督、日常经费开支等关键事项，变“负能量输出”为小区事务参与和监督主力军。
（中共厦门市集美区委社会工作部常务副部长 沈迪）
