招商蛇口，顾名思义，发源于招商局集团在深圳开发、运营蛇口产业园区的业务。1979年，招商局集团领对外开放风气之先，独资开发蛇口工业区，开创了在政府指导下由企业自筹资金，独立开发、建设、经营、管理一个相对独立的产业园区的“蛇口模式”。招商蛇口在当时凭借先行先试的政策优势、毗邻香港的窗口优势和 “敢为天下先”的文化理念，建设了中国第一个对外开放的工业区，开展了一系列影响深远的市场经济改革探索，孵化了一大批行业领先的优秀企业，蛇口工业区因而被誉为改革开放的“试管”，招商蛇口也因此积累了丰富的城市和园区综合开发运营经验。2015年，招商蛇口（股票代码001979.SZ）完成重大无先例重组登陆深交所，创造了一个资本市场和国企改革的经典案例，为招商蛇口长期高质量发展奠定了坚实基础。四十五年来，伴随着改革开放的持续推进，伴随着深圳乃至全国经济的腾飞，招商蛇口运营的产业园区经历了多次产业升级过程：
1979年到1991年是园区初创的1 . 0时代。这一时期，园区招商主要依托低成本要素聚集（如劳动力、土地）和税收政策优惠。引入的企业都是劳动密集型产业，产业形态以“三来一补”为主。
1992年到2009年是园区发展的2.0阶段。这一时期，国内社会主义市场经济改革持续推进，产业升级步伐明显加快，信息技术革命蓬勃发展，发达国家产能大量转移到中国，中国经济快速融入世界经济体系。在此背景下，电子、通信等高新技术产业迅速崛起，逐渐取代园区内既有的劳动密集型产业。在这一时期，蛇口工业区先后培育了华为、金蝶、南玻、TCL等企业，入园代表性企业则有神威电子、安科电子、华达电源、科健手机等。
2010年到2013年是园区发展的3.0时代。这也是园区产业“腾笼换鸟”、快速升级的时期。以“南海意库”最具代表性。“南海意库”的前身是三洋老旧厂房，是蛇口工业区最早的“三来一补”厂房之一。通过回购三洋厂区，招商蛇口将其改造为绿色环保型的现代文创办公空间，并将其更名为“南海意库”。“南海意库”以数字创意、现代时尚、文创旅游为核心产业，已发展成为全国数字创意主题园区的旗舰项目。和“南海意库”相对应，招商蛇口还积极打造“蛇口网谷”，以新一代信息技术、电子商务、物联网、数字创意等产业为主体，着力打造科技与文化高度融合的科技类产业园。这一时期，入驻“网谷”的代表性企业有IBM、沃特沃德、奥宝电子、国赛生物、联影医疗影像；入驻“意库”的代表性企业有奥雅设计、孩之宝等。
2014年至今则是园区发展的4.0时代。这一时期，深圳经济步入创新驱动发展阶段。创新研发、创新资本成为产业发展的关键驱动力量；自主创新大量涌现。这一时期入园（蛇口网谷）的代表性企业有：苹果、史泰博、联新移动医疗、广和通、芯海科技、蓝科迅通、隆博机器人等。
在推动园区（乃至深圳市）产业转型升级的过程中，招商蛇口也实现了自身的高质量发展。在园区发展的1.0时代，园区为企业提供的服务主要是安防、保洁等基本服务；在园区发展的 2.0时代，园区建设和运营逐步转向围绕核心产业链进行产业布局，注重上、下游产业配套， 提升区域竞争优势。园区提供的生产性服务也逐渐拓展到代办行政手续、员工招聘服务、咨询服务等；在园区发展的3.0时代，园区为企业提供的生产性服务进一步拓展到了综合配套、公共技术平台、产业服务、企业增值服务等领域（其中，部分服务是由入园企业提供的）；在园区发展的4.0时代，园区服务更是转向了构建创新链生态，强调通过深入产业垂直领域挖掘产业发展的关键资源，“房东+股东”的园区服务新模式也开始崭露头角。在招商蛇口成立45年的时间里，蛇口片区人口从不足千人增长到超过40万人，人均GDP从1988年的3.34万元增长到目前的超过6万美元；工业区每平方米产值也从20世纪80年代的2000元增长到目前的（蛇口网谷）超过10万元。伴随着蛇口工业区的发展，招商蛇口也迅速成长为中国500强企业。目前，招商蛇口围绕开发业务、资产运营、城市服务三大类业务，已形成了以“前港、中区、后城”为空间形态，涵盖“投、融、建、管、退”全业务链条、独具特色的综合发展模式。在园区业务领域，招商蛇口已经形成了产品开发能力、产业组织能力、园区运营能力，组织管理能力和品牌影响力等五大核心能力，打造出了包括网谷、智慧城、意库、轻资产运营等在内的标杆性产品。截至2023年三季度，招商蛇口资产总额9635亿元，业务覆盖全球逾百个城市和地区，服务超千万客户。招商蛇口以高质量的产品品质和领先的服务水准深受信赖，企业品牌价值位列行业 TOP5。连续五年荣获“中国产业园区运营商50强”第1名，荣获“2022年度产城发展影响力企业TOP20第1名”“2023年度中国房地产行业领导公司品牌TOP5”“2023年度中国房地产百强企业TOP6”“2023年度碳中和突破企业”“A股2023房企ESG第一名”等荣誉。招商蛇口已发展成为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。
招商蛇口发展的主要经验
一是与改革开放和国家经济的转型发展紧密联系在一起。早在改革开放之初，招商局积极参与深圳开发区建设，炸响了改革开放的“第一炮”，并在园区建设过程中创造了由企业独资开发、运营、管理工业园区的“蛇口模式”；进入新世纪，招商蛇口又敏锐地认识到了产业升级、腾笼换鸟的发展趋势，及早布局建设“智慧城”，作为承接产能转移的重要依托；2014年后又顺应增长动力转换、创新发展的大趋势，推动网谷、意库、国际创新中心建设。
二是聚焦核心能力，增强企业竞争力。招商蛇口从综合开发运营工业园区起家，在为“三来一补”企业、外商投资企业出租厂房的同时开展多元化经营。党的十八大以来，招商蛇口顺应创新发展的内在趋势，根据创新型企业发生、成长的规律，积极打造覆盖产业全链条的服务能力，持续提升园区创新生态。借助“意库”“网谷”等标杆性产品，招商蛇口的品牌形象和核心竞争力进一步得到彰显。
三是适应变化、机动灵活的经营战略。从默默无名的小渔村发展成为世界著名都市和全球领先的创新创业中心，深圳产业的发展经历了多次“转型升级”。1984年，蛇口工业区房地产公司（招商地产的前身）注册成立；1999年，招商地产借助“蛇口招商港务股份有限公司”平台，通过多次资产重组逐步完成上市公司主营房地产业务的转型，发展成为上市公司； 2015年，蛇口工业区吸收合并招商地产实现上市；2019年，招商局积余产业运营服务股份公司（主要从事物业资产管理与服务业务）实现业务重组，更名上市；同年，招商局商业房地产投资信托基金在香港交易所上市；2021年，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金在深圳交易所上市等。招商蛇口主动适应了外部环境的迅速变化，始终走在时代的前列，站在商海的潮头。
几点期望和建议
当前，我国房地产市场深刻调整，国际分工格局快速演变、民营企业预期相对悲观，面临 “需求收缩”“供给冲击”“预期减弱”三重压力，未来一段时间是我国经济深刻调整、加快构建新发展模式的关键时期。招商蛇口可以发挥优势，在如下几个方面取得更大的进展：
一是组建园区联盟，合力打造适宜创新的良好生态。进入创新发展阶段，知识、人才成为最重要的生产因素，而知识、人才又是流动的，要打造世界领先的科创中心，必须把构建世界一流的人才、知识、资金网络作为首要任务。布局一流大学、建设大科学装置是必要的，但并不足够。需要组建产业园联盟、由产业园联盟和政府联手，齐心协力，采取多种措施（如学术论坛、产业峰会、展会等）把世界一流专家、一流企业、一流创投团队吸引过来，才能真正创造世界一流的创新创业环境。作为产业园运营方的优秀代表，同时又有招商局集团相关能力和资源的支持，招商蛇口在这方面应该有所作为，也能够有所作为。
二是进一步完善商业模式，做好招商引资工作。进入创新引领发展阶段，招商引资也面临一系列新的挑战，突出表现就是企业业务专了、规模小了、发展不确定性更大了，企业选址更加看重营商环境。需要将产业链分析进一步拓展到产业网络、创新生态分析，从关键节点入手，“以点带面”做好新时期的招商引资工作。以医疗行业为例，CRO、CD/MO、CSO等商业模式的兴起使作为中间服务商的研究机构、代工厂、生产服务企业成为医疗行业创新发展的枢纽。抓住了上述关键环节，就可以吸引、带动大批初创型医疗企业入驻到园区中来。
三是丰富和完善“房东+股东”商业模式，夯实企业盈利基础。进入创新驱动发展的新阶段，入园企业中创新型初创企业入园数量明显增加。这些企业经营规模小，经营风险大，但发展潜力也广阔；在这些企业发展过程中，往往需要多轮股权投资的注入。这既给园区经营方提出了新的要求，也为园区经营方提供潜在的利润增长点。招商局集团已经设立投资基金，为初创企业提供全生命周期的资金支持并取得了不俗的投资回报。应进一步统筹考虑场租收入、股权投资收益、生产（生活）性服务收益，以更优惠的场租、更优质的服务来“筑巢引凤”，通过不断丰富和充实优质初创企业群、厚植创业投资的客户基础，最终实现企业收益和市场价值的最大化。
四是强化品牌运营，积极拓展“轻资产”运营模式。随着房地产市场步入深度调整，产业园区“产能过剩”的问题进一步凸显出来，这为依托“核心能力”开展“品牌运营”创造了广阔的发展空间。作为全国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口已经在输出产品和品牌，开展“轻资产”运营方面做了积极探索并取得明显成效。今后一个时期，招商蛇口（乃至招商局集团）完全可进一步整合企业品牌和相关业务能力，在盘活存量资产、“轻资产”运营方面取得更大的成就。
（作者：张俊伟，系国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员）
