湖南省长沙市开福区湘雅路街道百善台社区是长沙中心城区的典型老旧社区。辖区总面积0.4平方公里，总人口约12000人。辖区有商业楼盘4个，社会职能分离移交的宿舍小区6个，待移交小区5个（破产企业待移交的小区1个），开放式无物业小区楼栋86栋，还有居民自建房137栋。作为一个城市老旧社区，囊括了商业楼盘、企业宿舍、散居自建房等各种不同类型的小区。特别是辖区的老旧房屋，由于建设年代早、基础设施差,在发展中又经历企业改制、破产等复杂情况,不少小区面临物业不愿管、政府没法管、社区居委会无权管、居民无力管的“四不管”状态。
近年来，百善台社区按照“党建引领、资源整合、多方参与、民主协商、规范管理，服务群众”的思路，聚焦城市老旧社区在社会快速转型期普遍遇到的因政府职能转变,市场机制缺失,居民和社会组织参与不足等造成的治理难题，以创新服务管理机制、夯实硬件建设、真诚服务百姓、提升服务水平、打造多元治理格局为工作重点，因地制宜，分类施策，针对辖区楼盘小区，通过“红色物业”促“自治”；针对辖区企业社会化移交小区，通过“五方共治”聚合力；针对破产待移交小区，多方筹集经费，赋能促“造血”；针对开放式小区，通过社区兜底促“稳定”；同时对老旧街区整治提质，促进老旧社区美丽“蝶变”。百善台社区分类施策的治理模式，为创新城市老旧社区社区治理,实现基层共建共治共享进行了有效探索,提供了有益借鉴。
上图：百善台社区凯乐国际城小区前坪通过社区、业委会、物业通力配合，完成了绿化、地面等全面升级，规范了停车位，优化了写字楼整体营商环境，整个小区颜值、品质得到了有效改善，得到了广大业主一致好评。
一、楼盘小区：“红色物业”促“自治”
1.小区支部重“引领”。社区党委加快小区党建，推动党组织的“全面覆盖”，根据小区规模和党员数量成立小区党支部和楼栋党小组。目前，社区共成立小区党支部4个。同时，积极推动“红色物业”建设，向物业企业派遣党建指导员，引导物业企业成立党组织。鼓励符合条件的“两委”成员、党员参选业主代表、业委会和监委会委员，鼓励引导符合条件的小区党支部书记和业主委员会主任实行“一肩挑”。辖区凯乐国际城小区建于2007年，有近1600户，多次筹建业委会都未成功。2015年社区党委牵头成立了网格党支部，后于2018年更名为凯乐国际城小区党支部。在小区党支部引导下，小区第一届业委会于2019年正式成立。在小区党支部和业委会的努力下，小区前坪、小区周边道路提质提档、小区消防改造、自来水改造等项目都顺利完成，增设了垃圾厢房、智慧健身房等便民设施，小区居民幸福感明显提升。
2.党群小组当“管家”。在小区治理过程中，社区积极发挥党员的先锋模范作用，让其成为小区的“管家”。建于1995年的华侨公寓，拆迁后整个小区只剩下一栋9层45户的住房。2004年原有物业公司撤离，从此没有新物管愿“接盘”。当时，朱和平、曹长发两位党员和热心业主徐小妹组成“党群自治小组”，义务代管小区物业19年，不拿一分钱工资，物业费不仅没涨价，截止到2023年，小区账目治理费用还结余了10余万元。
二、移交小区：“五方共治”促“四有”
1.“五方”协同聚合力。辖区有社会职能分离移交的宿舍小区6个，居住的基本都是原单位的退休职工。移交给社区管理后，如何让“单位人”变成“社区人”，是社区一直思索的主要问题。社区积极与移交单位沟通对接，实施单位、物业、业委会、党支部和社区“五方共治”的模式，汇聚五方人力、物力、财力资源，共同对移交的单位宿舍小区进行治理。辖区水电八局宿舍小区为央企移交的小区，社区制定了“三张清单”，理清五方权责，共同打造了小区党群服务阵地，让老旧宿舍小区“娘家”“婆家”一起管。
2.“四有”模式暖民心。移交的宿舍小区居民，在以前有单位嘘寒问暖。移交社区后，为了让这些居民能继续感受到关爱，社区充分发挥单位宿舍小区居民之间大部分都是原单位同事的人熟优势，聘请小区“四有红管家”，并积极配合党支部、业委会、物业与社区，实现“平时有人访，难时有人帮，惑时有人解，病时有人探”的“四有”工作法，为单位小区社会化管理开创新模式。
上图：百善台社区通过开展“善”文化节，让居民更好的走进社区、融入社区，有效的提升了居民的参与感、获得感、幸福感。
三、待移交小区：筹资赋能促“造血”
1.成立发展基金多方筹资。辖区人造板厂小区为破产企业待移交的小区，存在单位无人管理，居民参与公共事务的意识差，小区内脏、乱、差，群众诉求多，房屋问题多。由于还未办理移交，相关经费也没有保障。为了筹集社区治理经费，社区在长沙市慈善总会成立了社区发展基金，发动辖区企事业单位和党员居民踊跃捐赠，仅2023年社区发展基金就募集20.27万元。
2.引进第三方管理“自我造血”。为了加强管理，社区党委牵头，成立了小区党支部、组建了小区自治小组、搭建了小区议事平台，通过共同商议，人造板厂小区引进第三方公司对小区进行停车管理、电动车管理，有效解决了小区消防通道堵塞、私拉乱牵电线充电等状况，大大消除了小区的安全隐患，也实现了小区自我造血。
上图：百善台社区水电八局小区通过开展一系列的便民利民活动，聘请“红管家”服务小区居民，形成“平时有人访，难时有人帮，惑时有人解，病时有人探”的“四有”管理模式，让小区居民从“陌邻”变成“睦邻”。
四、开放式小区：社区兜底促“稳定”
辖区现有开放式楼栋86栋、居民自建房137栋，均为年代比较久的老旧建筑。此前这些无物业开放式小区普遍存在卫生没人扫、环境没人治、安保没人管等现象，为了改变这些老旧楼栋的居住环境，社区通过装、拆、改、治等一系列组合拳，多方筹集经费对这些区域进行兜底管理。同时，积极推动燃气入户、户表改造、电力“专改公”等项目，大大提升居民居住的舒适性，确保了开放式区域的和谐稳定。
五、老旧街区：整治提质促“蝶变”
1.提质改造，消除“脏乱差”。辖区百善台片区、芭茅洲巷片区、大王家巷片区全部完成老旧小区改造，油铺街作为长沙市历史步道两厢房屋已全面完成提质，彻底解决了老旧城区基础设施较差、下水道常年堵塞，消防通道不畅等诸多问题。特别是辖区芭茅洲片区，通过社区的积极链接及大力争取，共计投入资金700余万元，推动了芭茅洲巷市容秩序脱胎换骨、焕然一新，芭茅洲巷也获评了长沙市“美丽文明街巷”。
2.专项整治，畅通“微循环”。辖区地处中心城区，周边的城市主干道交通顺畅，然而辖区内的老旧街巷却因为道路狭窄、车辆乱停等导致交通“梗塞”。社区对油铺街、大王家巷、芭茅洲、风华巷等路面白改黑，联合职能部门对辖区内庆和里路、芭茅洲巷等老旧街巷开展专项整治工作，设置隔离护栏，完善了道路设施，规范了车辆停放，安装了电子警察等监控设备，将路灯接入城管亮化工程用电，加强了清扫保洁。通过整治，成功打通了庆和里路与太平路、芭茅洲巷的交通微循环，畅通了新竹小学的消防通道，车辆停放有序，道路整洁，居民满意率大大提升。
上图：百善台社区芭茅洲巷以前交通堵、秩序乱、环境差，随着“百街千巷”环境综合整治提质项目启动，这条老旧街巷通过“拆、改、补、留、换、治、增”一系列“组合拳”，蝶变成都市庭院型的魅力街巷，居民尽享整改之福、城市之美。
多年来，百善台社区聚焦基层小区治理，通过“党建+‘小区微治理’”项目，倾听民情民声，转变服务理念，解决群众急难愁盼。辖区党支部从6个增加到现在11个；党员从270人增长到497人；办公服务阵地实现由350㎡的狭窄空间到1300㎡功能服务齐全的华丽“蜕变”；有效服务由“小”变“大”，由“大水漫灌”变为“有的放矢”，实现了一小区一模式的精准治理。
（作者：曾平 湖南省长沙市开福区湘雅路街道百善台社区党委书记、居民委员会主任）
