自2022年7月中央首次提出保交楼工作任务以来，保交楼成为2023年各地稳楼市的关键词。中央指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2023年在住建部召开的全国房地产领域信访矛盾化解工作会议上，湖南省株洲市作为全国地级市唯一发言的代表，其保交楼工作方法化解信访矛盾的典型发言成为全国关注的焦点。
过去几年，湖南省株洲市房地产工作复杂艰难。“保交楼”开展之前，本土品牌龙头房企宣布破产；“保交楼”之初，又面临恒大、绿地等多家TOP级外地房企项目本地暴雷。内外交困，风险项目数量、涉及房屋数量均排在湖南省前列。
好在，株洲市委、市政府始终把购房群众摆在第一位，主动担责、不讲理由、不找借口、解放思想、大胆创新，在稳定房地产市场及随后的“保交楼”工作中，探索出“府院联动”“地方介入”“四方会谈”等一系列硬举措，最大程度防控了房地产市场风险。
截至2024年1月，株洲全市专项借款保交楼项目累计交付逾期房屋28094套，交付率85.4%。
“府院联动”，“市场化、法治化”处置
华晨地产是株洲房地产行业“龙头”，在长株潭都市圈有着深厚的市场品牌基础。2020年底，该企业爆发系统性债务危机。2021年初，企业积极自救后无奈走向破产，在湖南引起轩然大波。彼时，其关联12家企业、十几个楼盘，影响着长沙、株洲两地1.6万户购房者的合法权益。
全案涉及资产189亿余元、债权179亿余元，债权人1200余名。涉及民事、商事、刑事、行政管理、行政许可及行政审批等诸多法律关系。一时间，大量购房者和建筑商涌入公司、政府部门讨要说法，持续上访。
株洲市委、市政府迅速厘清思路，强化担当，以“市场化、法治化”处置为原则，成立“府院联动”机制工作领导小组对华晨地产开展破产重整。
“府院联动”，即在政府的协调下，法院作为公司破产的主办方，与多个政府部门建立常态化联系机制，在法律的轨道内，推进房企破产重组。
对内，为了打消建筑方、优先债权人等众多债权人的顾虑，株洲市中级人民法院提出鼓励共益债参与投资债权人按投资额度等比以现金方式清偿存量债权为核心的激励方案，联动住建部门，解控释放预售监管资金、项目资本金等1亿余元，多方推进复工复产；联动教育部门，解决未交房业主子女入学问题，不影响购房业主子女就学；联动产权登记部门，解决业主办证问题等。
对外，为了争取最大债权人中国华融资产管理股份有限公司的投资支持，在株洲市委、市政府主要领导支持下，历任主管副市长先后多次赶赴北京与投资方洽谈，成功引入国内单笔金额最大达12亿元的共益债融资。
华晨由此盘活，走向重生，2023年4月交付1857套房屋，今年10月31日前，还要再交1150套。所有拖欠的房屋，最晚将于2025年底前完成交付。
主动担当，政府平台公司为风险项目筹资
就在华晨破产案详细周密推进时，2021年9月，恒大出现暴雷迹象，涉及株洲天元区恒大·悦珑台、石峰区恒大誉苑等多个项目。
由内到外，变故接踵而至，群情涌动，大量购房群众与地方政府关系陷入冰点，稍有不慎，极易酿成大祸。
株洲市委、市政府高度重视，立即全面摸排楼盘情况，判断行业走势。随后，围绕“把房子尽早交到购房群众手里”这一目标，果断主动紧急介入。
多方调研磋商后，株洲市决定，市城发、国投、资源投三家平台企业，根据各自资产实力，按照5:4:1的比例出资用于保障风险楼盘建设。
在化债压力巨大、平台公司转型关键时期，株洲市强化价值判断，不问能不能做，只问“该不该做”，地方政府先后为风险房企项目筹措2.08亿元复工资金，确保一批项目顺利推进，避免情况持续恶化，为随后到来的“保交楼”抢出了宝贵的时间。
分类施策 确保有限专款用实用好
2022年7月，“保交楼”正式开展。株洲全市共有56个风险项目，逾期未交房多达3万余套，情况异常复杂，为解决“资金难”这一瓶颈，株洲全面考虑分门别类，一方面成立保交楼纾困基金；另一方面，对出现流动性危机且有救助可能性的企业，通过“府院联动”机制进行“破产重整”。
出台《保交楼专项借款资金管理办法》，把纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体。
出台配套实施细则，强调考虑实际。2022年11月株洲遭遇疫情，企业等不起，株洲市委、市政府积极担当作为，允许房企提前使用15%—20%的专项资金。
灵活使用专项借款，发挥专款杠杆作用。制定《专项借款资金统筹循环使用规程》，对剩余和已经偿还的借款资金进行循环使用，统筹调剂资金4.48亿元。
加强资金资产管理。株洲在全省率先将恒大株洲项目的预售监管资金，全部划转至防控专户，将所有未售资产全部网签至株洲市城发集团，将恒大未开发的3宗371.8亩闲置土地依法收回，确保资金资产安全。按此经验，株洲又迅速保全了绿地、奥园等保交楼项目资产。
另外值得一提的是，株洲将每一个保交楼专户设在属地街道办事处，既便于企业办事，又确保保交楼之后，所有预售资金颗粒归仓进入保交楼专户。
在推动楼盘复工方面，针对信誉破产的房企，株洲市住建局工作专班与房企一道，跟所有待复工项目施工方、供应商座谈，取得信任，争取加快复工。
截至目前，株洲市56个保交楼项目全面复工，42个专项借款项目完成交付任务。
随着“保交楼”的稳步推进，株洲的房地产销售也有所回暖。2023年上半年，株洲商品房销售增速为5%，排名湖南省第一。
四方会谈 把矛盾化解在基层
“保交楼”做得好不好，信访量一看便知。
2023年第二、三、四季度，株洲房地产领域引发到国家信访局的信访量分别为644件人次、305件人次、167件人次，明显下降。
“四方会谈”机制功不可没。株洲建立的这一机制，根据楼盘复工进度，定期组织工作专班、开发商、施工方、业主一起举行四方会谈，协调复工过程中的难点堵点，确定时间节点，把矛盾化解在项目、化解在基层。
株洲“保交楼”敢于“啃硬骨头”，大力解放思想，获得行业内外高度关注。
最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥认为，保交楼有多种路径，要因地制宜，因楼施策，破产重整就是坚持市场化、法治化原则，救治企业的法律制度工具。像株洲华晨的案子，是一个比较成功的典型案例。破产重整中最大的优势，就是股东和各方债权人，可以在充分协商的基础上，重新做出债务偿还的安排，引进新的投资者。这样既保了交楼，也保了就业，使各方面的利益在现有的状态下最大化，实现双赢、多赢、共赢。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，株洲能做到风险项目全部复工，显然是做了不少工作的。株洲的经验表明，盘活风险项目，重要的还是资金来源；对于解决当地的停工楼盘，政府承担着保交楼的属地责任，与银行、业主、开发商、施工单位等多方的沟通协调特别重要。
同策研究院研究总监宋红卫直言：“株洲在保交楼方面的经验对其他城市而言具有一定借鉴意义。”他认为，株洲能够实现风险项目的全部复工十分难得，包括府院联动、府院企三方合作推动，以及在资金保障方面，多渠道资金保障是成功的基础。筹措复工基金，争取国家保交楼专项借款，并出台专项制度吸引社会资本进入，给渠道资金制度保障，打消各资金方的顾虑，这些都是值得行业关注的地方。（三寿 吴楚）
