【摘要】在密集的楼市调控背景下，万人抢房现象的出现并非偶然，有其深刻的经济环境、行业特征、制度背景、政策因素以及市场心理预期等原因。要治理房价泡沫，必须在制度上加大去杠杆的力度，采取措施确保房地产市场的稳定和健康运转，对于投资者加强引导、提高其风险意识，规范地方政府和开发商的不当行为。
【关键词】楼市调控 万人抢房 房价泡沫
【中图分类号】F123 【文献标识码】A
过去十几年以来，中国房地产市场经历了一段空前繁荣的时期，房价只涨不跌成就了许多造富神话，人们对于房地产市场爱恨交加，对于其中是否存在泡沫各持己见。进入2018年，原来支撑房价上涨的因素出现一些变化，各地政府上半年密集出台了160多项调控措施，然而房地产市场仍然出现了万人排队通宵摇号抢房的火爆场面，例如，5月份成都出现7万人抢房、中签率仅0.5%的情况。万人抢房现象让人充满了困惑，许多问题值得我们深入反思。
万人抢房导致楼市火爆的原因
第一，楼市调控压抑的部分购房需求反弹是导致万人抢房、楼市火爆的首要原因。仅最近两年以来，楼市调控政策就经历了五轮调整。第一轮楼市调控以2016年9月30日各地开启限购政策为特征。2017年3月17日第二轮楼市调控开始升级，以北京为调控范本，限售模式开始在各地正式走上前台。第三轮调控政策从2017年7月开始，租赁成为房地产新政的主要内容。2017年9月开始，三四线城市不断加入楼市调控行列，房地产调控进入第四轮。到了2018年3月份，第五轮楼市调控呈现出一些新特征，热点城市购房推出了限价房并采取了刚需优先摇号的做法。虽然调控越来越严厉，但部分刚性需求和改善性需求暂时被压抑的力度不断加大，随着房价出现上涨，这部分积聚起来的需求集中释放出来。
第二，政府推出的限价房导致了新房与二手房价差，明显的套利空间刺激了大量投机性需求，价格信号实际上已经失灵，这也是造成万人抢房、楼市火爆的又一主因。政府执行限价措施的初衷是为了平抑房价，在一段时间内房价出现异常波动后可以起到维持房价稳定的作用。但是，实际执行的效果却是，价格信号完全失灵，无法反映真实的供求关系。不仅如此，由于限价造成了新房与二手房之间价格倒挂，人为制造了一个巨大的套利空间，刺激了人们的投机性需求。另外，面对房源有限的问题，部分城市采取了摇号的购房模式。“限价+摇号”模式不仅没有稳定房地产市场，反而助长了房价进一步上涨的预期，加剧了刚性需求者和改善性需求者的恐慌情绪，刺激了房地产市场的过度繁荣。
第三，涨价去库存引发需求虚增，带动了一部分资金进入房地产市场，刺激了万人抢房的风潮，助长了房地产市场的投机性炒作。一二线热点城市房地产市场实行“限购+限售+限价+摇号”的同时，三四线城市在房地产去库存政策的刺激下也出现了交易火爆的情况，尤其是棚户区货币化安置导致了三四线城市房地产市场的需求虚增。棚户区货币化安置确实有力推动了房地产去库存的顺利实施，然而也刺激了土地交易以及开发商的新增供给，这与房地产去库存的整体要求是背道而驰的。部分城市库存减少本来是非常正常的现象，却出乎预料带来了“一房难求”的后果。
第四，“经济带”概念城市成投资主要目标，这是严厉调控下楼市火爆的另一个原因。近年来，政府陆陆续续批准建设一批国家中心城市，包括北京、天津、上海、重庆、广州、成都、武汉、郑州和西安。根据发展目标，这些国家中心城市将建设功能完备的城镇体系，引领地区发展，成为新的具有国际影响力的国家城市群。这类区域规划的出台，加上配套的政策措施，提升了这些城市的发展空间以及投资者的心理预期，导致了人口和资金的流入，从而推动了当地房地产市场的火爆。
第五，地方政府人才大战同样助长了楼市万人抢房的热潮。据统计，从2018年开年至今，已有超35个城市发布了40多次人才吸引政策。5月份以来，南昌、呼和浩特、山东、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、郑州和温州等省市先后出台五花八门的吸引人才政策。这些急功近利的政策措施使引进人才的门槛不断被放宽和降低，尤其是与楼市调控政策紧密相关的户籍限制资格也被打开。这些人才新政为购房者和炒房者提供了更多便利，客观上抵消了严厉的楼市调控效果。
万人抢房背后的房价泡沫
在中国房地产市场上，一方面是宏观经济增速下滑、整个行业去库存、各级政府密集调控的大背景，另一方面是难以抑制的万人抢房局面的火爆，其中存在的巨大反差耐人寻味。自然而然也就提出了一个老生常谈的问题，即中国房地产市场的泡沫问题。
所谓房地产价格泡沫，是指房价脱离其基本价值的显著上升。房价泡沫的严重后果表现在，泡沫一旦破裂，通常会摧毁金融体系，导致经济下滑、失业率飙升、社会混乱，很多家庭的抵押品赎回权被剥夺，流离失所。面对中国宏观经济不断下滑、结构性调整压力加大、美联储加息导致的流动性抽紧、去杠杆力度不断加大、金融约束日益趋紧的大环境，房地产市场的泡沫化程度不断提高，泡沫破裂的风险日益上升，对于中国经济体系的健康运转构成了严重的威胁。
房价泡沫从成因上来看主要有两种类型。第一种类型是信贷驱动型泡沫。央行货币政策超常规扩张导致信贷繁荣，银行等金融机构通过加杠杆扩张信贷规模，从而不断推高房价。一方面，由于抵押品的价值随之增加，从而更容易获取借款；另一方面，金融机构的资本价值相应增加，放贷能力随之扩张，导致更加严重的信贷繁荣，推动房价进一步升高。一旦房价上升并超过其基本价值，就会产生严重的房价泡沫，埋下了金融危机的隐患。
第二种类型是单纯由非理性繁荣所驱动的泡沫。这类泡沫完全来自过分乐观的预期，与信贷繁荣无关。过去若干年房价不仅只涨不跌而且大幅上涨的造富神话，强化了人们的心理预期，没买房带来的困境加重了人们后悔不迭的心理情结。人们无视风险不断积聚的现实，采取各种奇葩手段甚至假离婚加杠杆抢房，从而使房价不断上涨，进一步刺激了房地产市场泡沫化程度的提高。
我国房地产市场的泡沫最初主要是信贷驱动型泡沫，目前应该属于非理性繁荣驱动型泡沫。对于房价泡沫，到底应该如何应对和处理是个难题。一般而言，资产价格是货币政策的核心要素，会直接影响货币政策的效果。因此，货币政策必须对房价泡沫作出反应，不能对房价泡沫听之任之。问题在于：货币政策当局是否不应当就可能的房价泡沫作出反应，而只是对泡沫破裂后的房价下跌作出反应，从而实现稳定产出和通货膨胀的目的？这两种观点分别被称为压制泡沫和泡沫崩溃后的清理。
过去一些年里，由于政绩驱动的原因，房地产一直被置于拉动GDP的重要位置，中央政府的货币政策超常规扩张以及地方政府的“土地财政”和“投资饥渴症”助长了房价泡沫，从而错过了对房价泡沫进行“压制”的时机，以至于房地产市场泡沫化程度日益积聚。现在，中国政府去杠杆实际上针对的是信贷驱动型的泡沫，从化解系统性金融风险的角度而言，这也是不得已而为之的措施。但是，政府面临的困境在于，既要通过去杠杆抑制房价泡沫，又要避免房地产市场崩盘，无论出现哪一种极端情况，都有可能产生系统性危机。这其中的力度，非常难以把握。
对于中国房地产市场存在的泡沫，首先，要从制度上加大去杠杆的力度，抑制信贷过度扩张，从源头上遏制房地产市场过度投机，弱化信贷驱动型泡沫带来的压力；其次，采取措施确保房地产市场的稳定和健康运转，推进开发商去库存和房地产行业的转型升级，避免房地产市场崩盘；再次，针对过度繁荣导致的乐观预期而产生的房价泡沫，对于投资者要加强引导，提高投资者的风险意识，倡导理性投资；最后，必须加强监管，规范地方政府和开发商的不当行为，避免出现中国经济被房地产绑架的局面。
（作者单位：北京大学经济学院）
【参考文献】
①《习近平谈治国理政》（第二卷），北京：外文出版社，2017年。
责编/温祖俊 美编/于珊
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