深层制度：房价上涨趋势和我国进入中等收入阶段相吻合并非怪现象
新世纪以后，中国进入大工业社会，大车间生产和出口导向使得对应人口和关联人口的收入在人均GDP2500-8000美元段高速增长，加上历史上住宅供给欠账，刚性需求一直是房地产需求的主流。
进入大车间经济生产后，因出口导向借力了海外市场力量，中国经济在金融资本市场滞后条件下，仍能高速发展。由于要素市场处在非市场的事业性（土地收储）制度管理之下，融资高成本形成的房地产二级市场上的房地产资产泡沫被理解为房地产实体经济供给的泡沫。这时候，单看楼价和刚入职人口及弱势群体的收入与楼价的悬殊地位就谈崩盘，解决问题的路径想得太简单了。
具体看来，单变量式因果关系的武断，混淆了房地产泡沫崩塌和房地产行业增速调整两个概念的区别。前者是房地产行业正常成长周期的灾变性中断，后者是房地产行业成长的周期性调整。房地产泡沫的定义是：房地产价格超过均衡水平后，因经济人的乐观预期行为，推动的一、二级市场上房地产资产价格的轮番上涨。我国推动房价泡沫的购房者（为卖而买者）从来没有超过整体购房人群的三分之一，甚至四分之一。
我国房地产在行业范围的泡沫不存在，这不仅因为我国购房中刚性需求占绝大部分，而且还因为我国农村住房属于小产权房不能上市交易和抵押贷款，这种含金量不同的制度导致农村新增住房的绝大部分人群涌入城市来购房，推高了城市房价。
中国经济在国际不利因素和国内结构调整因素冲击下，碰到了相当大的困难，但整体还在人均GDP8000-15000美元段的中高速成长阶段，基础稳健良好。2015年，中国31个省市中有10个越过了中等收入陷阱区，今后5年还将有5-8个中部和西部省份显示出超越的不可逆转性。中国的房地产将仍然会和中等收入阶段的中国经济相吻合，问题很多，有时候也非常严峻，但大趋势向好。
中国经济有一个不同于亚洲和拉丁美洲其他发展中经济体的特征，即由于新中国成立后还账式的强制性工业化，中国经济中的生产性成分成长很快，消费性成分成长较慢，这也是我们观察到的产能过剩和内需不足的历史原因。中国经济是世界经济重要的生产性贡献者而不是生产性经济成分的依赖者；中国经济抗生产性衰退（供给性生产力不足）的能力比抗消费性衰退的能力要强得多（要不然我们早解决了内需不足的问题了）。指望中国经济增速下降了几个百分点，房地产在行业内部和区域之间因部分调整而出现大的崩塌性事件，还是不太可能。
2016：供给侧改革条件下的房价预期
中国经济在生产增长方向上整体健康。在短期，我们倒是有一个担心，那就是，资本市场不好，亦即股市不好，债市是股市风险的最好承托者（既具有流动性，又具有内置了相当风险保障的收益率），出现机构在债市避险，引起债市升高，从而导致长期资产收益率绝对减少；这时，如果经济情况持续不好，楼市可能会因避险资金入市升高，这才是出现泡沫的时候。我国2015年楼市突然升高，不排除这一因素的存在。
我国今年系统性实施供给侧改革，有可能摆脱这个过程。供给侧改革的前提和机理如下：第一，由于长期执行总需求管理导向的政策组合，需求总量被抬升到有效市场允许的边界，再行刺激收益将会非常微弱；第二，在三十多年长期的末端区间，总供给变量的各个分量——生产要素（土地、资本、劳动等）——被不同程度替代（更多的资源用在了总需求变量的刺激上），或者被抑制（比如廉价劳动之外的高端劳动去激励或者被闲置）；第三，一组能够充分发挥各分量潜力的工具组合，从总供给一侧（supply-side economics）进行宏观管理，是必要的和迫切的。
正是在这个意义上，总供给管理和总需求管理首先是短期政策。在启动政策性操作后，如果药方合适，二者的短期效应巨大。有了这个前提，我们对国家范围的房价判断是，个别产品性楼盘（100-190平米）会过剩，出现债务危机；绝大多数与国民经济体系成长形成的总需求所对应的楼价，其开发者可能会出现资金链短缺而清盘破产；但作为房地产整体，由于基本经济面的稳定，由于总需求在中等收入阶段的成长，房价的粘性和刚性依然会存在，2016年价格还会以3%左右的趋势上升。
在70个大中城市中，预期有3-7个左右的城市楼价会下跌；有7-10个左右的城市价格在上升和下跌临界点上；有30个以上的城市绝对上升，但幅度很小；有几个明星城市的房价仍然会超出人们的预期。三线城市中，如果新型城镇化和城市群吸引力加大，会出现一定的过剩供给，价格会下降。但总的来说，我国三线城市的房价将会表现稳定。如果允许农村土地流转，将会出现小城镇房价下降，但2016年不会出现这个现象。
（作者为北京大学经济学院教授）
【参考文献】
①Blanchard and Fisher(1990).Lectures on Macroeconomics.The MIT Press.
责编/周素丽 张小青（见习） 美编/于珊
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