从政策制定者的角度看，2011年全国范围内实施限购原本就是不得已的选择。在楼市调控长效机制，如房地产税制改革、财税体制改革、中央地方关系调整、经济增长模式转型和住房保障等不到位的情况下，为调整楼市供求关系、控制房价上涨，需要有限购这样的治标之策为体制机制改革赢得时间和空间。眼下，尽管长效机制还在建立的途中，但限购生存的环境已彻底变化，此时继续大范围坚持限购，不仅无助于楼市治本，治标的效力也趋于衰减。
目前，除人口长期净流入、住房需求旺盛、外来人口住房问题突出的一线和重点二线城市外，全国楼市供求关系已逆转。据易居房地产研究院的监测，截至6月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，同比增长22.9%，库存再创历史新高；35个城市的库存消化周期平均达18个月，部分核心城市库达20个月以上，而后续供应源源不断。截至上半年，全国城镇住房在建面积近60亿平方米，待售面积将近5.6亿平方米，而上半年新开工超过了6亿平方米，但商品房销售不到5亿平方米。所以，全国商品房总体上供过于求，房价进入了下降通道，取消限购乃大势所趋。
而房地产周期下行已成为下半年经济增速可能滑出下限的最大推力，各界对此已达成共识。上半年，以央行和政府加杠杆为特点的“微刺激”，尽管将经济勉强保持在了7.5%的下限水平上，但从央行《2014年二季度货币政策执行报告》看，上层对于“微刺激”的负面影响，如恶化政府债务、可能随之而来的通胀、政府投资的低效率和软约束、全社会融资成本难降、产能过剩、延缓结构性改革等等的担忧开始上升。
机构普遍预测，下半年出口形势不可能如二季度那样好，靠“微刺激”稳定投资的力度不可能继续加码，重点应该会有所倾斜，能同时兼顾“稳增长”、“调结构”、“促发展”和“惠民生”的棚户区改造将会成为抓手。尽管政府在棚户区改造上实行定向宽松的贷款投入，但在全国范围内还是要发挥“四两拨千斤”的作用，项目投入的大头仍要依赖开发商。但是，由于棚改周期长、不确定性大、投入成本高（包括拆迁补偿、公共配套和社会事业等）、恶化库存压力，开发商参与的积极性本来就不高。再加上地产到位资金同比增速从去年的26.5%降至上半年的3%，占到位资金40%的销售回款连续数月负增长是到位资金增速下滑的罪魁祸首。因此，棚户区改造若要按计划推进，就必须要解决开发商资金来源的问题。松绑如限购类型的行政干预，释放楼市被压制的需求，无疑是解决问题的捷径。而且，基于“微刺激”而增加货币投放不可能像上半年一样放量，而银行对于住房贷款的态度依旧比较谨慎，未来住房贷款形势应该还会比较紧张。
因此，在库存高压的情形下，再加上个人房贷政策放松空间有限，即便放松限购（除一线城市外），主要城市房价不会出现明显的反弹，而因放松管制所释放出来的受压制需求，不仅有利于库存去化，而且能缓解房企资金链紧张，为实施棚户区改造战略打开了空间。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）
