产业化隐忧
上海市住房保障和房屋管理局调研发现，随着外来常住人口越来越多、群租需求越来越大，这一市场呈现出产业化、区域化和新二元化的苗头。
上海市住房保障和管理局市场监管处负责人介绍，近年来，越来越多的群租房由专门从事转租的“二房东”经营管理，从取得房源、分隔装修、对外招租、运营维护等，形成了一条分工明确的产业链。基于巨大的利益诱惑“二房东”抱团经营的特点比较突出，部分区域出现了“福建帮”“安徽帮”等多个利益团体，损害业主或承租人合法权益的情况时有发生，甚至对抗行政执法。
调研发现，群租现象通常在以下区域较为多发：一是来沪务工人员较为集中的城郊结合部；二是住宅小区有一定量的闲置房源，大部分为农民动迁安置房或投资购房，以大户型居多；三是住宅小区周边有产业集聚或者服务业比较发达，从业人员众多。
比如，普陀区中远两湾城邻近上海火车站，交通便利，成为来沪人员较为集中的区域之一；松江区紫东新苑小区邻近东明商业街、开元地中海商业广场等商圈，小区1800余户住房中，曾有600户用于出租，其中半数存在群租问题。
此外，外来人员大量涌入，但其在住房、养老、教育、医疗、就业等生活和消费需求方面与户籍人口存在较大差距，由此产生了新的城市二元结构。
《经济参考报》记者在上海市区及城乡结合部一些群租小区看到，这些小区周边已形成了“来沪人员服务来沪人员”的小餐饮副食业、小美容美发业、小洗浴业、小旅馆、小歌厅、小网吧等“六小”产业，无证经营、治安隐患、食品卫生等问题突出，影响了当地的生产、生活秩序，也给社会管理增加了难度。
结构性矛盾
对于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾进行多次调研。调研发现，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租赁市场面临的严峻形势。
一方面，是外来常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查数据显示，上海常住人口为2301万人，其中外省市来沪人员897万人，占39%。10年间，外来常住人员增加了551.21万人，平均每年增加55.12万人；而上海户籍人口年均仅增长7万人左右。尤其是2010年以来，上海每年新增来沪人员超过60万人，嘉定、闵行、松江、青浦、奉贤等区的来沪人员已超户籍人口，松江九亭等个别乡镇来沪人员已占到当地常住人口的75%。规模庞大的外来人员，为上海经济社会发展做出了重要贡献，也给当地的住房、教育、医疗、治安等公共服务和社会管理带来了巨大压力。
