【摘要】我国三四线城市房地产市场缺乏活力，去库存缺乏动力。虽然三四线城市房地产市场潜力巨大，但供需错位，仅从供给侧着力不能激发有效需求。三四线城市房地产市场动力源自于产业，政策导向需要鼓励资金、技术、人才流入，形成高端、优质、特色的产业，保障就业、提升服务，从而激活其房地产市场。
【关键词】三四线城市 房地产市场 去库存 动力机制 【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A
改革开放后的中国经济在经历三十多年高速增长后，进入从规模扩张向品质提升的转型发展阶段。一路高歌猛进的房地产市场，在现有存量高企、增长动力转换和收入增速下行的情况下，一方面存在张力小、风险高、压力大的问题，发展举步维艰；另一方面仍要扩内需、稳增长、保民生，发展潜力巨大。因而激活地域广阔而且数量巨大的三四线城市房地产市场，是我国全面建成小康社会的重要支撑和关键所在。
中西部地区二线城市和三四线城市分化严重
所谓“三四线”城市，并非是一个科学的概念，也没有政策界定的标准，多源于行政等级、城市规模、发展水平和地缘空间的考虑。行政等级主要表明对资源的占有和配置地位。从规模上看，常住人口低于100万的中小城市多在三四线城市行列。如果人均收入水平低于全国平均水平，也几乎不可能跻身于一二线城市行列。从严格和广义上讲，没有纳入城市称谓的“镇”，人口多达数万乃至超过10万，尤其是中西部地区的镇，也应大致归入三四线城市，而没有或不必要再细化五六线甚至七八线城市。
如同当年三线建设的“大三线”、“小三线”一样，三四线城市也可大致分为中西部地区的“大三四线”城市和以东部地区中小城市为主体的“小三四线”城市。一般说来，东部地区一二线城市的外溢效应，使得“小三四线”城市的经济发展和房地产市场整体处于较高水平；而中西部地区以省会城市为主体的二线城市对周边的三四线城市具有虹吸效应，使得这一地区的二线城市和三四线城市分化严重。因而，本文讨论的重点是地处中西部的 “大三四线”城市，涵盖行政层级地级及以下、建成区常住人口规模300-100万人口的II型大城市和100万以下、经济发展相对滞后的地级市、县级市和建制镇。当然，一些东部地区例如苏北粤北的“小三四线”城市，也具有“大三四线”城市的许多共性。
中西部“大三四线”城市房地产市场潜力巨大
东部地区城市化水平高、房地产市场已近饱和、经济拓展的土地空间已近极限，但中西部地区的“大三四线”城市房地产有着巨大的发展潜力。2015年，中国城镇化水平达到56.1%，东部地区多超过60%，浙江达到65.8%，上海更是接近90%，达到甚至超过一些发达国家的水平。西部地区的四川省2015年城镇化率可望达到48%左右，比2014年的44.9%提升了大约3个百分点。中西部地区城市人口增加快，房地产需求规模也将不断扩大。东部地区大量的农业转移人口源自于中西部地区，这部分人口的相当比例难以在东部地区市民化，他们或回乡创业、或回乡就业、或回乡置业，大量返回中西部地区。中西部地区的河南、四川在外务工人口分别达到1000万，贵州、安徽分别达到800万，其中相当部分可能回原籍市民化。房地产的需求源自于稳定的生活需要，而返回中西部的“东归”人员将成为三四线城市房地产市场的需求源泉。中西部地区有着大量的三四线城市，成为房地产市场的有效载体。全国19883个建制镇，多数在中西部，是与当地生态环境容量相适应、就近城镇化的容量巨大的载体。
