不是钢筋水泥的价值决定房价，而是买房所能获得的各种服务的价值决定房价。
近一段时间，房价出现了“结构性”的变化，三四线城市的房价开始下跌，而一二线城市却相对还比较坚挺。为什么不是普遍的下跌，而是出现这种结构性的差异？有的人认为是三四线城市居民的收入水平比较低，大城市居民的收入比较高。但这种解释显然是缺乏说服力的，因为毕竟三四线城市的房价相对大城市来说还是要低得多。房价尽管与收入水平有很大的关系，却不是最主要的决定因素，与任何其他商品的价格一样，房价的高低及其变化主要还是取决于对房子的需求。
和一般商品不同，人们购买房子不是为了消费钢筋水泥，而是获得购房所带来的各种服务，除了居住外，还包括教育、医疗和交通等等。假如购买到相应的住房，才能够享有相应的服务，那么房价的高低和那些服务的价格必然就是正相关的，因此，不是钢筋水泥的价值决定房价，而是买房所能获得的各种服务的价值决定房价。
当我们理解了房价很大程度上取决于相关服务的价值之后，那么对于文章前面提出的那个问题，即房价的结构性变化就会有很好的认识，因为它其实已经告诉我们应该从“服务”的角度去考察房价及其变化。
相比农村，城市之所以对人们有吸引力，是因为在城市中，人们才能获得比较好的教育、医疗及其他各种服务，在中国，有个很明显的现象，就是越是大城市，这些服务的“质量”就越高，比如有更好的医院，更好的学校和道路。根据上面的论述，这解释了为什么大城市的房价比小城市贵，而小城市的房价又比农村贵。但是，还需要解释的是，为什么会出现大城市提供的服务要比小城市好，而小城市的服务又比农村好呢？除了城市具有集聚效应和规模效应，导致越是大城市，就越有利于各种服务的供给这个一般性的原因之外，不可忽视的一面是，在中国，城市的基本公共服务是由政府投资的，如教育、医疗和交通，由于它们是政府投资形式的，所以也被称为“公共品”。
政府投资“公共品”有一个特征，就是“差序格局”。在中国，城市的“级别”往往就决定了一个城市有多大的投资能力。级别高的城市比级别低的城市从中央获得的税收返还和转移支付更多。这意味着级别越高的城市，可汲取或可利用的财政收入的“地域范围”就越大，比如北京，相当于利用了全国的财力，而一个省会城市可以利用的财力只限于一个省的范围，而对一个地级市来说，只是一个地区。
所以，越是级别高的城市，掌握的公共资源就越多，投资公共品的能力就越强，如北京治理雾霾就打算花几千亿，一般的省会城市显然没有这个能力。正是不同级别的城市间投资能力上存在的这一差别，导致了不同级别城市间公共品数量和质量的差别，进而导致房价的差别。由于政府部门都集中在城市，特别是大城市，理性的政府会优先在自己所在的城市投资公共品，所以，政府部门越多的城市，公共品也越多。
最近人们可能都注意到这样一则新闻，由于北京部分行政部门要搬迁至河北保定，导致保定等城市的房价一夜之间上涨了几千元，这个例子很好地验证了本文的观点。由于政府推行的“京津冀一体化”，北京周边的一些城市被纳入到了一个级别更高的城市中，在中国特色的城市“差序格局”中的地位一下子上升了，这意味着它们的公共品投资能力的增强以及公共品的改善，相应地，房价自然就会提高。
因此 ，中国的房价并非真正的市场价格，相反，很大程度上带有计划经济的特征，是畸形市场的体现。要改变这种状况，应该消除政府对公共品投资的垄断，消除城市的“差序格局”，让市场机制充分发挥作用。
（作者系浙江工商大学教授）
