2014年政府工作报告中提到了“增加共有产权住房供应”。3月19日，住房和城乡建设部副部长齐骥在国务院新闻办《新型城镇化规划》专题记者招待会上，再次着重提出“要发展共有产权房”。自从2013年底，住建部全国城乡工作会议首次提出“探索发展共有产权房”之后，政府高层已经多次在公开场合发声，要地方推广共有产权房，这次又放在推进新型城镇化的旗帜下来为共有产权房加码。可见政府高层对共有产权房高度重视，情有独钟。
共有产权房是什么
共有产权房，简单地说，就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。在国外，也有共有产权房的说法，即开发商或第三方与购房者按比例共有住房，还有一种形式是房屋业主的集体共有，相当于住房合作社。
国内共有产权房的一般做法是，政府按照土地价值入股，以约定价格定向出售给购房者，购房者按照约定股份比例与政府共同占有房屋产权。当购房者要出售转让住房时，政府可选择购回购房人的股份，转为保障房再流通，或按股份比例从售价中回收资金，使该房屋上市流通。购房者也可以在满一定期限后从政府那里收购股份，然后转为自由处置的完全产权房。
共有产权房虽然不是发轫于上海，最初是2007年在江苏淮安发端的，但兴于上海，规范于上海。上海市政府“十一五”以来一直说的“四位一体”住房保障体系，就是以共有产权房为重要支柱，其他三个分别是廉租房、公共租赁房和动迁安置房。
2010年起上海市共有产权房开始供应，定价参照周边市场房价的一定比例，视项目情况，政府一般占共有产权房股份的3成至4.5成，个人占5.5成至7成。准入条件上，上海除了有本地城镇户籍要求外，还实行“双困”（住房困难和经济困难）标准：住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，经济困难标准几次上调后，目前是人均月可支配收入5000元和人均财产15万元以下，两人及以下家庭可上浮20%。据上海市住房保障和房屋管理局资料，截至2014年初上海已累计完成共有产权房购房签约5.2万户。
共有产权房吸引力何在
相对租赁型的保障房 （廉租房和公租房），共有产权房具有不少优势或独特作用：
一是有利于社会稳定和促进和谐。中国老百姓中有根深蒂固的家文化传统，有了房子才有归属感。从执政角度，政府也认为“有恒产者有恒心”，提高住房自有率，有利于社会稳定与和谐，也有利于房屋维护和保养。同时也能在一定程度上避免低收入家庭的“贫困陷阱”和保障性租房容易出现的“贫民窟”现象。
二是有利于房地产市场长期稳定。如果租赁文化和相应的配套制度不能有效建立，租赁市场再发达，公共租赁房推得再多，也只能延缓而不能根本上化解中间收入家庭（“夹心层”）庞大的购房刚性需求，在未来仍然会给住房市场带来持续性的巨大压力。而共有产权房在解决“夹心层”的购房刚需方面更彻底一些。
三是对政府财政形成的压力更小。公共租赁房的政府投资压力大，投资回收周期长，而共有产权房所需政府资金少，投资回收快，短期内就能形成较大供应量。而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。
四是可以降低政府财政风险。共有产权房在售出时已经收回建房成本，政府隐性成本——土地成本，已固化为占比股权，政府的财政风险小，易避免政府财政受楼市风险的冲击。
未来仍有待探索和完善
虽然共有产权房受到青睐，但现有模式存在不少潜在风险。比如，共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的 “价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。为此，推行共有产权房政策还需要在以下几方面作进一步探索和完善：增加共有产权房上市交易限制期限；逐步放宽购房准入标准；供应方式尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入，等等。唯有如此，才能让共有产权房面向大多数“夹心层”，释放真正的楼市购房刚需。
值得注意的是,共有产权房不能简单作为保障房的一个品种来看待，那会削足适履，扼杀其活力和真正价值，而应该放在整个住房供应体系改革与完善的大视角来看待。保障房，只租不售，应对低收入家庭的基本住房需求；共有产权房，只售不租，应对“夹心层”的产权房需求；商品房，应对中高收入阶层的改善型和投资型住房需求。这样，保障房、共有产权房、商品住房，构成了“三位一体”住房体系，各司其职，无缝衔接，适应不同类型市民不同的住房需求。改造后的共有产权房，还将分流挤压在商品房市场单一通道上的自住型产权住房需求，对抑制商品住房价格、降低房地产市场风险都将会起到显著效果。
（作者系上海财经大学不动产研究所常务副所长、公共经济与管理学院教授）
