【摘要】作为城市存量资源，工业遗产既是工业文明的物质见证，也是文化传承与经济发展的关键载体。在城市更新中推动工业遗产活化利用，不仅能盘活闲置资源、塑造人民共享空间，更能提升居住品质、促进绿色低碳发展，为建设现代化人民城市注入强大动力。“十五五”时期，需坚持以人民为中心的发展思想，推动工业遗产保护利用和城市高质量发展，让工业遗产在活化利用中焕发新生，让人民群众在存量资产激活中共享发展成果。
【关键词】工业遗产 城市更新 历史文化 活化利用
【中图分类号】TU984；G122 【文献标识码】A
城市是文明的容器，工业遗产则是容器中镌刻时代印记的珍贵资产。习近平总书记指出：“历史文化是城市的灵魂，要像爱惜自己的生命一样保护好城市历史文化遗产。”①我国数量庞大的老旧厂区、废弃厂房、工业构筑物等工业遗存，不仅是国家工业技术发展和工业化进程的物质见证，而且承载着几代人的集体记忆，是历史文化传承的重要载体。目前，全国已认定国家工业遗产264项、省级工业遗产近500项，完成170余万件工业版本普查。②
2026年政府工作报告提出，高质量推进城市更新。当前，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，我国常住人口城镇化率突破67%。在这一背景下，如何激活工业遗产的存量价值，助力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，是“十五五”时期需要答好的时代考题。
工业遗产的多维价值
工业遗产是工业文化的重要载体，记录中国工业发展不同阶段的重要信息，见证国家和工业发展的历史进程，具有重要的历史价值、社会文化价值、资产价值和生态环保价值。
承载记忆的文化载体，延续城市精神文脉。工业遗产不仅是物质空间，更承载着城市的工业记忆、工匠精神与文化基因。例如，潍坊大英烟公司复烤厂记录了胶济铁路沿线的产业变迁；青岛国棉六厂见证了纺织行业“上青天”的工业荣光；景德镇陶溪川的前身宇宙瓷厂，是新中国成立后中国陶瓷外销的骨干企业。这些工业遗产承载着几代产业工人的青春与梦想，是城市文化认同的重要来源。
区位优越的存量资产，破解城市空间瓶颈。在长期城市发展进程中，工业企业多选址于城市交通干线周边、河流沿岸或近郊区域，随着城市建成区的扩张，这些区域逐渐成为城市中心区或重点发展片区，区位价值日益凸显。例如，上海杨浦滨江昔日的纺织厂、造船厂沿黄浦江布局，如今已成为连接城市中心商圈与居民区的黄金地带；北京首钢园区位于长安街西延长线，距市中心仅15公里，凭借优越区位成为京西发展的重要引擎。这些工业遗产占地面积广阔，空间布局规整，为城市更新提供稀缺的连片开发空间，可有效破解大城市中心区“用地难、空间紧”的发展瓶颈，是城市存量提质的重要载体。
适配新场景的空间载体，赋能业态创新发展。工业遗产建筑普遍具有空间高大、结构坚固、可塑性强等特点，能够适应新经济、新消费的各种需求，在文化创意、在消费场景、科创办公等方面有较大优势。例如，景德镇陶溪川既有烧炼车间改造的工业遗产博物馆，又有原料车间改造的陶艺体验空间，更有包装车间与仓库改造的茶咖空间，以及为年轻创业者提供免费销售平台的“邑空间”。这种强适应性让工业遗产摆脱单一生产功能的局限，成为业态创新的“空间试验场”。
绿色低碳的转型路径，践行生态发展理念。2024年，全国民用建筑碳排放占全国能源消费的22.1%。③当前，城市进入以存量提质增效发展为主的阶段，充分利用好既有建筑和基础设施，对国家实现双碳目标具有重要的战略意义。工业遗产保护利用，本身就是绿色低碳发展的生动实践。与推倒重建相比，老旧厂房改造可节约建材消耗、减少建筑垃圾，降低碳排放。这些减碳的成本测算，在首钢园、陶溪川等项目的改造过程中已经得到验证。这种“变废为宝”的改造模式，既减少资源浪费，又修复城市生态，契合绿色发展的时代要求。
探索多样化活化利用模式
作为城市重要的公共资产，工业遗产保护利用不仅是历史文化传承的必然要求，更是城市更新高质量推进的关键路径。城市更新是对不同时期城市文化的修复与优化，因此，既要重视在更新过程中对历史文脉的保护与传承，又要确保更新结果能够达到新旧和谐，实现居民“安居乐业”的愿景。④近年来，我国各地立足工业遗产的资源禀赋，探索出多样化的活化利用模式，既激活存量资产，又满足城市发展与民生需求，为全国的工业遗产融入城市更新提供实践经验。
❖ 模式一：文创起步带动办公业态集聚。
该模式以文化创意为切入点，通过艺术赋能激活工业遗产的空间价值，进而吸引创意办公、数字经济、新消费等业态集聚，形成“文化引流—业态聚合—产业升级”的发展链条。其重要优势在于依托文化IP快速提升区域知名度，吸引高附加值产业与人才集聚。但这种模式对城市的文化消费能力、人才储备、市场活力要求较高。
北京798园区和南京国创园是该模式的典范。798园区前身为我国“一五”时期建设的电子工业厂区，留存有大量苏式厂房、包豪斯风格建筑及工业设备。改造初期，艺术家与策展人入驻798的闲置厂房，将其改造为艺术画廊、工作室与展览空间，凭借独特的工业风貌与艺术氛围迅速成为城市文化地标。此后，紧邻798的以751为代表的周边若干工业厂区和办公区，聚集大量办公人群，确保该地区的长期繁荣。南京秦淮河畔的国创园，则更加直接地面向办公人群。对这座清末江南铸造银元制钱总局，南京在积极保护的同时，通过加装现代化采光、通风与消防设施，实现工业空间与现代办公需求的适配，吸引超过一百家领军型企业的入驻，形成从创意设计、技术研发到市场转化的完整产业链生态。
这些项目的成功，印证一、二线城市凭借人才、资本、市场的集聚优势，可通过文创起步实现工业遗产的价值跃升与业态升级。
❖ 模式二：生态修复带来公共空间活力。
该模式聚焦工业遗产的生态短板，通过系统的生态修复工程改善区域环境质量，将工业遗存改造为集生态休闲、文化展示、体育健身于一体的公共空间，实现“工业锈带”向“生活秀带”的转变。其重要价值在于还空间于民，提升城市宜居性。
上海杨浦滨江是该模式的典型代表。作为上海重要的工业岸线，杨浦滨江聚集纺织、造船、发电等各类工业企业，产业转型升级后留下大量工业遗存。上海市以“还江于民”为中心理念，启动滨江工业遗产生态化改造工程。通过岸线整治、土壤修复、植被重建，打造长约15公里的滨江绿道，构建复合生态系统。同时严格保留杨树浦水厂、纺织厂仓库等工业建筑，并进行积极改造，将旧厂房改造为展馆和剧场，形成集生态休闲、文化展示、体育健身于一体的公共空间。
❖ 模式三：工业遗产活化与城市产业、文化、居住功能深度融合。
该模式依托所在城市的产业基础与文化基因，构建“产业传承—创新升级—城市赋能”的发展闭环，实现工业遗产活化与城市产业、文化、居住功能的深度融合，最终带动城市整体发展。
景德镇陶溪川是该模式的重要标杆。作为千年瓷都，景德镇曾因传统陶瓷产业转型升级陷入困境，城市发展缺乏动力。2012年，景德镇立足完整的陶瓷产业链与深厚的陶瓷文化底蕴，提出以产业创新升级带动城市发展。陶溪川项目坚守“不拆一栋老厂房”原则，完整保留老厂房及烟囱、水塔、窑炉等工业构筑物，改造为工业遗产博物馆、陶艺体验空间、美术馆等文化设施，让陶瓷工业文化得以活态传承。在此基础上，通过国际艺术家驻留计划、“邑空间”的青年创客培育计划等方式，让文化特色、产业内容和空间特征充分融合。通过十多年的努力，陶溪川集聚青年创客2万多人，吸引千余名国际艺术家驻留创作，让传统陶瓷产业焕发新生。其难得之处在于，突破工业遗产单一功能活化的局限，将工业遗产作为城市更新的重要引擎，实现产业、文化、居住、生态的协同发展。
满足居住需求是工业遗产再利用的重要方向
在我国工业遗产保护融入城市更新中，商业、文创、开放空间等功能虽然亮眼，但很难真正成为大多数城市的选择。从更加切实的角度看，工业遗产的再利用，应当基于满足广大人民群众的基本居住需求。利用城市中的老旧厂房，为城市提供多样化居住空间及生活服务配套空间，将成为缓解空间供需矛盾、有效盘活存量资产的主要手段。
优化城市居住结构、提升特色居住体验。当前，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米⑤，但大城市中心区住房供需矛盾依然突出，尤其是品质住宅、保障性住房供给不足。工业遗产多位于城市中心区或近郊区，交通服务设施条件相对较好，通过改造可新增大量居住空间。工业遗产由于空间可塑性强，可被改造为复式住宅、人才公寓等产品，满足不同群体的居住需求，优化城市居住结构。
促进职住平衡，推动城市均衡发展。工业遗产多位于城市产业集聚区或交通枢纽周边，通过居住功能改造，可实现“工作+居住”的职住平衡，减少跨区域通勤，缓解城市交通压力。广州红专厂、北京郎园Park等项目，周边产业集聚度高，居住功能的植入让居民实现“步行上班”。景德镇陶溪川将产业园区与居住社区无缝融合，创客们步行即可抵达工作室、市集、培训基地，既节省通勤时间，又降低碳排放。同时，居住功能的完善也能吸引更多人才集聚，推动区域产业发展，形成“产业+居住”的良性循环，促进城市均衡发展。这是解决大城市病，塑造可持续活力社区的重要途径。
注重绿色低碳，推动可持续发展。2023年，我国建筑业建造相关的碳排放总量约为我国碳排放总量的1/3⑥。在工业遗产的更新中，坚持“修旧如旧、低碳节能”的原则，是实现节能减排的重要途径。同时，改造过程中可采用光伏发电、地源热泵、跨季节储能等低碳技术，打造绿色建筑、韧性社区。这些都是实现联合国城市可持续发展目标的重要举措。例如，景德镇陶溪川采用老砖瓦循环利用、自然通风采光优化等低碳措施，既降低改造成本，又实现能源节约与环境友好。
工业遗产再利用面临的现实挑战
尽管工业遗产再利用具有巨大潜力，但在实践中仍面临一系列政策卡点和现实挑战，制约其规模化推进。
规划用地性质限制，转换流程较为复杂。工业遗产原有用地多为工业用地，按照现行规划管理规定，工业用地转换为居住用地和商业用地，均需经过规划调整、用地性质变更、补缴土地出让金等一系列流程，手续繁琐、周期长。部分工业遗产位于城市总体规划确定的工业片区，用地性质调整难度较大。一些工业遗产属于文物保护单位或历史建筑，用地性质转换受到严格的限制，功能改造难以推进。
建设标准不匹配，对建筑改造的成本认识落后。工业遗产建筑多为生产性建筑，在层高、间距、采光、通风等方面不符合商业、住宅等功能建筑的建设标准，消防、抗震、节能等方面也存在短板。按照现行建筑规范，工业遗产改造为其他功能，需进行大规模结构加固、消防改造、配套设施建设。由于适应性更新以既有空间为主，增量有限，所以改造成本均摊后，高于高容积率的一般性开发项目。另外，一些地方对建筑改造的成本认识停留在“穿衣戴帽”的时代，对建筑改造的支出成本定额普遍较低，这使得对包括工业遗产、历史建筑等特殊类型建筑的改造面临困难，改造效果往往不尽如人意。
产权归属复杂，权益保障困难。部分工业遗产产权归属复杂，存在国有资产、集体资产、私人产权等多种产权形式，部分工业遗产还存在抵押、查封等产权限制。在居住功能改造过程中，产权界定、利益分配、权属转移等问题难以解决，影响社会资本参与积极性。同时，工业遗产改造的住宅，在产权登记、交易、落户等方面缺乏明确规定，业主权益难以得到有效保障。例如，景德镇陶溪川作为国有工业遗产改造项目，在产权划分、居住权益保障等方面进行积极探索，但仍面临部分政策不明确的困扰。
监管机制不健全，保护利用失衡。部分地区对工业遗产保护重视不够，在改造过程中存在过度商业化、破坏工业风貌等问题。一些项目为追求经济效益，擅自拆除工业遗存、改变建筑风貌，导致工业遗产“形存神亡”。部分项目配套设施建设滞后，影响居住品质和居民生活质量。同时，缺乏针对工业遗产改造的全过程监管机制，对改造后的工程质量、物业服务、工业遗产保护等缺乏有效监督。
推动工业遗产活化利用与城市更新充分融合
“十五五”时期，推动工业遗产活化利用，要聚焦难点问题，以改革创新为动力，完善政策保障体系，推动工业遗产保护与城市更新的充分融合。
优化规划管理，简化用地转换流程。完善规划体系。将工业遗产功能再利用纳入国土空间规划、城市更新规划，明确工业遗产改造的范围、比例、标准等要求。对位于城市中心区、居住需求旺盛的工业遗产，优先调整用地性质；对文物保护单位、历史建筑等特殊工业遗产，允许在保护前提下适度植入居住功能，鼓励功能混合布局。简化审批流程。建立工业遗产改造“一站式”审批通道。建议整合自然资源、住房城乡建设、文物、消防等部门职能，实行并联审批、限时办结。简化用地性质转换手续，对工业遗产改造项目，可采取“先改造后补缴”“分期补缴”等方式，降低企业资金压力。此外，针对工业遗产建筑特点，建议适当放宽建设标准，在层高、间距、容积率等方面制定弹性指标。对保留工业风貌的改造项目，可给予容积率奖励，鼓励企业保护工业遗产。
完善支持政策，降低改造建设成本。加大财政支持。尽快调整工业建筑遗产和历史文化街区改造的工程成本定额，有条件的地区可以设立工业遗产保护利用专项资金，对功能改造项目给予补贴，重点支持结构加固、消防改造、生态修复等公益性支出。对改造为保障性住房、人才公寓的项目，给予财政贴息、税收减免等优惠政策，对采用老材料循环利用、低碳技术的项目加大补贴力度，推广绿色改造经验。强化金融支持。鼓励金融机构开发针对工业遗产改造的专项贷款、融资租赁等金融产品，延长贷款期限、降低贷款利率。支持企业通过发行债券、不动产投资信托基金（REITs）等方式融资，拓宽融资渠道。推广低碳技术。支持工业遗产改造项目采用低碳和韧性技术，对达到绿色建筑标准的项目给予补贴。鼓励利用工业废弃物生产再生建材，降低改造成本。
明晰产权归属，保障各方合法权益。规范产权界定。开展产权普查，明晰产权归属，厘清国有、集体、私人等产权边界。对产权复杂的工业遗产，探索建立产权共享、利益分配机制，协调各方利益关系。支持产权交易。鼓励工业遗产改造的商业、公寓、住宅进入房地产市场交易，完善交易规则，降低交易成本。对改造为人才公寓、保障性住房的项目，明确交易限制条件，确保住房保障功能。
健全监管机制，促进保护利用平衡。加强全过程监管。建立工业遗产改造项目“事前评估、事中监督、事后验收”的全过程监管机制，明确监管责任主体和监管要求。事前开展工业遗产价值评估，明确保护范围和保护措施。事中加强施工监管，防止破坏工业遗产。事后组织专项验收，确保改造项目符合规划、安全、环保等要求。强化风貌保护。制定工业遗产风貌保护标准，明确工业遗存的保护范围、保护措施和利用要求，对“不拆老厂房、循环用材料”保留工业肌理的项目给予政策倾斜。完善配套设施。要求工业遗产居住改造项目配套建设社区服务中心、幼儿园、中小学、医疗网点、便民商业等公共服务设施，提升居住品质。鼓励利用工业遗产建设社区公园、体育场馆、文化场馆等公共空间，丰富居民生活。
强化协同推进，凝聚工作合力。建立协调机制。建议构建由政府牵头，自然资源、住房城乡建设、文物、财政、金融等部门参与的工业遗产保护利用协调机制，加强政策协同、职能协同，形成工作合力。定期召开协调会议，解决工业遗产改造中的难点问题。鼓励社会参与。坚持“政府引导、市场主导、社会参与”的原则，鼓励企业、社会组织、公众等各方力量参与工业遗产改造。支持企业和个人通过投资、共建等方式参与项目建设和运营，提升社会参与度和居民满意度。此外，还应当加强宣传引导。通过媒体宣传、现场观摩等方式，推广工业遗产改造的成功经验，提高社会认知度和认可度。
【注释】
①《习近平北京考察工作：在建设首善之区上不断取得新成绩》，《人民日报》，2014年2月27日。
②《2025工业文化发展大会在沪开幕》，工业和信息化部工业文化发展中心网站，2025年11月4日。
③中国建筑节能协会、重庆大学：《中国城乡建设领域碳排放研究报告（2025）》，中国建筑节能协会网站，2026年2月4日。
④赵雨亭：《新时代城市更新的三个维度》，《人民论坛·学术前沿》，2022年第1期。
⑤《住房城乡建设高质量发展取得新成就》，中国政府网，2024年8月24日。
⑥清华大学建筑节能研究中心著：《中国建筑节能年度发展研究报告2025（城镇住宅专题）》，北京：中国建筑工业出版社，2025年，第28页。
责编/陈楠 美编/王梦雅
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