摘 要:《住房租赁条例》的颁布实施，标志着我国住房租赁市场迈入规范化、法治化的新阶段;旨在落实国家“租购并举”的住房政策，通过构建涵盖市场原则、权益保障、机构监管、信用体系与法律责任在内的完整制度框架，着力解决住房租赁市场长期存在的乱象。《住房租赁条例》对于强化租赁住房供给、保障居住安全与交易公平、规范专业化机构运营、构建协同监管机制，保障租赁当事人合法权益、实现人民群众住有所居的目标，具有重要意义。
关键词:住房租赁条例 租购并举 租赁关系 权益保障 租赁企业
【中图分类号】D923.2 【文献标识码】A
习近平总书记指出：“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。”[1]发展与规范住房租赁市场，是我国加快构建房地产发展新模式、实现全体人民住有所居的关键举措。自2016年中央经济工作会议提出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”[2]以来，相关政策导向不断明确与深化。党的十九大、二十大及二十届三中全会都强调，加快建立租购并举的住房制度。在此背景下，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）于2025年6月27日国务院第62次常务会议通过，并于2025年9月15日起正式施行。[3]
作为该领域首部系统规范住房租赁行为的综合性行政法规，其出台不仅是对党和国家决策部署的积极回应，更是针对租赁市场长期以来的痛点、难点问题，如房屋安全隐患、虚假房源、合同陷阱等，进行系统性“立规”的重要法规。《条例》的实施为规范租赁行为、稳定租赁关系、保障当事人各方权益、激发租赁市场活力等，提供了坚实的法治保障，并有力推动住房租赁市场从规模扩张迈向高质量、规范化发展，为推动形成租购并举的住房消费格局奠定基石。
确立住房租赁市场发展的方向与原则
《条例》首先从宏观层面为住房租赁市场的发展，设定清晰的政策基调与行为准则。它强调住房租赁市场发展应遵循党和国家的基本路线与方针，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，同时更好发挥政府的引导与规范作用。这一原则旨在平衡住房租赁市场活力与秩序，防范无序竞争与监管缺位。
在供给层面，《条例》积极鼓励供给渠道的多样化。一方面，支持居民家庭将自有闲置住房依法用于出租，以盘活存量资源；另一方面，引导和规范专业化企业等租赁市场主体，通过改造符合条件的商业办公用房、老旧厂房等非住宅存量房产，以增加租赁住房的有效供给。这一导向，旨在从源头上缓解部分城市，特别是人口净流入城市的租赁住房结构性短缺问题。其意义在于为扩大住房租赁供给，提供明确的政策预期与法治化路径。
更为深远的是，《条例》着力从权利保障层面促进“租购同权”理念落地。《条例》第五条、第十三条等提出，国家鼓励建立稳定的长期租赁关系，并对符合条件的长期租赁双方当事人给予相应的政策支持，推动承租人在享受基本公共服务方面与购房者权利逐步衔接。这一规定旨在通过制度激励，逐步改变社会“重购轻租”的观念，提升租赁居住的吸引力与稳定性，是构建“租购并举”住房体系的关键举措之一。当然，承租人基本权利与购房人权利的对等化，仍有赖于教育、医疗、社保等领域配套改革措施的协同推进。
鉴于住房租赁关系本质上是一种民事法律关系，而居住权利是一项基本权利，为更好规范住房租赁活动当事人的民事权利义务关系，《条例》第六条强调，从事住房租赁活动，应当遵守法律、法规，遵循平等、自愿、公平、诚信原则，并明确不得危害国家安全、损害公共利益和他人合法权益，不得违背公序良俗的底线要求。无疑，这为所有住房租赁市场参与者的行为，划定了基本框架。
聚焦租赁当事人合法权益的平衡与保障
就房屋租赁关系的当事人而言，承租人通常处于弱势地位。[4]租赁关系不稳定、承租人权益保障不足，是以往制约住房租赁市场健康发展的突出问题。《条例》直面这些痛点，设定旨在平衡双方利益、并适度向承租人倾斜的保护性规则。为确保交易的真实与透明，《条例》第八条要求租赁合同实行实名签订，并鼓励或者要求向主管部门备案。这有助于建立可追溯的交易记录，减少纠纷。
针对直接影响居住安全与生活品质的核心问题，《条例》划定了严格的“居住安全红线”。《条例》第七条规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准。尤其值得注意的是，《条例》第七条明确禁止将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，并对单间租住人数和人均租住面积提出了规范要求。这些条款直面“群租房”“隔断房”“甲醛房”等长期存在的租房安全隐患，旨在保障承租人获得安全、有尊严的居住条件，体现了保障基本民生需求的立法精神。
在具体租赁关系的履行中，《条例》加强对承租人居住安宁与财产安全的保护。例如，《条例》第九条规定，非经承租人同意或法定事由，出租人不得擅自进入已出租的住房，保障了承租人对租赁空间合法占有使用的排他性与稳定性。同时，《条例》第十一条也对承租人的义务作出规范，要求其安全、合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途，以平衡双方权责。针对实践中高发的“押金纠纷”和“暴力驱离”等问题，《条例》也作出针对性规定。《条例》第十条要求合同中明确押金处理规则，限制出租人随意扣减押金；《条例》第十二条规定出租人解除合同、要求腾退时，必须履行通知义务并给予合理期限，严禁使用暴力、威胁等非法方式。这些规定，旨在约束出租人滥用优势地位，为处于相对弱势的承租人提供更有力的救济依据。
引导与规范专业化住房租赁企业
发展专业化、机构化的住房租赁企业，是提升租赁住房品质、稳定住房租赁市场供给的重要途径。《条例》在鼓励发展此类市场主体的同时，也对其经营行为设立全面、细致的规范。
首先，《条例》第十五条明确住房租赁企业的市场身份，要求其依法登记的经营范围包含“住房租赁”表述，并在经营场所公示开业信息、服务规范和标准，以利于社会监督。其次，《条例》对其经营行为提出要求。例如，第十六条要求必须发布真实、准确、完整的房源信息，不得隐瞒重要信息或进行误导性宣传；第十七条要求建立、健全内部管理制度与住房租赁档案，并依法保护承租人的个人信息安全。
尤为关键的是，为防范部分企业利用资金期限错配进行高风险扩张（即“长收短付”“高进低出”）可能引发的资金链断裂风险，《条例》创新性地建立住房租赁资金监管制度，第十九条要求从事转租经营的住房租赁企业设立专门的资金监管账户，并通过该账户进行租金、押金等主要资金的收付。这一穿透式监管措施，旨在将企业自有资金与租赁交易资金进行风险隔离，有效防止挪用资金，保障交易资金安全，维护广大租客与房东的切身利益。
此外，《条例》第二十条还将达到规定经营规模的个人转租经营者，纳入对住房租赁企业的规范范畴，体现对住房租赁行为监管的全面性与公平性，防止监管套利。
强化住房租赁经纪机构的行为约束
房地产经纪机构是租赁市场信息流通与服务提供的关键主体，其行为规范性直接影响住房租赁市场交易的效率与公平。《条例》针对该领域可能出现的乱象，如发布虚假房源、垄断房源信息、赚取不正当差价、乱收费等，强化对其行为的约束。
在机构与人员管理上，《条例》第二十二条要求经纪机构具备与其业务规模相适应的资金、人员和管理能力，其从业人员信息需向主管部门备案，并禁止同时在多个机构执业或以个人名义承揽业务，以促进从业人员专业化、规范化。在信息发布这一核心服务环节，《条例》设立了严格的核验与披露义务。《条例》第二十三条要求机构在发布房源前，必须核对并记录委托人身份及房屋权属证明，并进行实地查看，编制房屋状况说明书，这无疑有助于从源头上遏制虚假房源信息传播。同时，《条例》第二十六条要求经纪机构对其提供的各项收费服务须明码标价，不得收取任何未予标明的费用，如此可保障消费者的知情权与公平交易权。
构建现代化协同监管体系
有效的监管，是市场规则得以落实的保障。《条例》第五章致力于构建一个权责清晰、手段多样、社会共治的现代化监管体系。
在监管体制上，确立住房和城乡建设部门作为行业主管部门，民政、自然资源、市场监管、金融监管、公安等多部门依据职责协同配合的监管框架，并强调部门间信息共享与执法协作，以形成监管合力。[5]
在监管工具与方式上，《条例》体现显著的创新性。第一，数字化平台监管。推动建立统一的住房租赁管理服务平台，为合同网签备案、房源核验、信息发布与查询、市场主体信用公示等，提供一体化线上服务与监管抓手，以提升管理效率与透明度。第二，穿透式资金监管。如前所述，通过对住房租赁企业设立资金监管账户的要求，实现对关键交易资金的闭环管理与风险预警。第三，信用监管。建立住房租赁企业、经纪机构及其从业人员的信用评价体系，将违法违规行为记入信用记录，并纳入全国信用信息共享平台；进而根据信用状况实施“分级分类监管”，加大对失信主体的约束与惩戒力度，以褒扬守信行为，引导市场自律。
明确法律责任以强化规则威慑力
为确保各项制度要求落到实处，《条例》第六章设定明确的法律责任条款，覆盖出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、网络信息平台经营者以及政府部门工作人员等各类主体。
对于违法行为，如出租不符合安全标准的住房、进行“群租”、发布虚假房源信息、未履行资金监管要求、违规收取费用、网络平台未核验发布者信息等，《条例》规定了包括责令改正、罚款、责令停业整顿等在内的行政处罚措施。特别是对危害居住安全的“群租”“隔断房”等行为，设定较高的罚则，彰显《条例》对安全底线的坚守。同时，《条例》也对监管部门及其工作人员不依法履职的行为规定了相应的行政处分，以督促公权力规范运行。
结语
《条例》的颁布施行，是我国住房租赁市场法治化进程中的关键举措。它系统整合过往的政策探索与实践经验，将发展住房租赁市场、保障基本居住权、规范市场秩序的目标，转化为一套相对完整、可操作的法律制度安排。
尽管其实施效果尚待时间检验，且“租购同权”等长远目标的实现仍需多方协同推进，但《条例》无疑已经为市场各方提供了稳定的行为预期，为监管部门赋予清晰的执法依据。《条例》的实施有望持续净化住房租赁市场环境，提振租赁消费信心，从而在实现人民群众住有所居、促进房地产市场平稳健康发展等方面，发挥不可或缺的基石性作用。
【本文作者为南开大学法学院教授、博导】
注释略
责编：刘 明／美编：石 玉