长江物业公司从1960年起，即开展武钢国企房产物业与生活后勤服务，2002年成为湖北省首批国家物业管理一级资质企业。2016年，武钢集团旗下武钢物业管理有限公司转型重组，成立武汉长江现代物业有限公司（以下简称“长江现代物业”），隶属于武钢。2018年12月，根据国家“三供一业”改革要求，长江现代物业划转入武汉市国资委旗下的武汉产业投资控股集团。
2022年9月，根据武汉市国有企业改革发展要求，公司整合重组武汉亘星物业发展有限公司和武汉飞帆物业管理有限公司。物业管理规模突破2200余万方，服务人口达120万人，服务范围遍布武汉三镇、宜昌市、恩施州等区域，是武汉物管规模最大的市属国有物业服务企业。目前公司所属子公司3个、分公司11个、幼儿园1个。其中，民生住宅物业板块，主要负责公司住宅类业态的项目运营，在管住宅小区70个，服务面积1000万平方米，遍布武汉三镇，该板块年营收1.2亿元以上。
当前武汉市老旧小区物业服务的现状及存在的问题
截至2024年底，武汉市已累计完成千余个老旧小区改造，惠及居民超百万人。与此同时，物业公司在服务老旧小区的难点以及存在的主要问题有：
一是可持续长效机制有待完善。目前，实现专业化覆盖的老旧物业小区，物业企业大多依靠政府财政资金长期补贴维持日常运营，市场化运作机制有待健全。一旦停止补贴或降低补贴，缺乏“输血”机制和“造血”能力的物业企业将难以生存，小区面临企业退管风险。
二是物业服务质量提升难度较大。物业服务属于低端微利、劳动密集型行业，收费低、收费难是老旧小区普遍现象，成为制约物业服务水平提升的核心问题。尤其近年来，劳动力成本上升较快，带来服务成本刚性增长。同时，因企业盈利水平低、员工薪酬待遇低等诸多原因，高素质人才难以进入老旧小区从事物业服务，从业人员大多是年龄偏大、学历较低，从业人员平均工资水平远低于社会平均工资。行业从业人员普遍素质有待提高，服务技能单一，与业主沟通和化解矛盾的能力欠缺，大多数物业企业只能提供简单低端服务，优质服务的有效供给不足。由此带来了管理不规范、服务不到位等问题，与业主对美好生活的需求不匹配。这些问题要得到重视和解决，除了房管部门的行政手段支持、引导外，还需要各方达成共识、凝聚合力来推动。
党建引领“三方联动”走进居民家
2015年以前，武钢房改房物业管理实施的“企业兜底”模式——住户交0.2元-0.3元/平方米的物业费，武钢对每户再补贴0.5元/平方米。据估算，武钢每年投入近1000万资金来维持23个房改房小区的物业管理的基本运营。2015年，武钢开始改革，全面推行市场化，取消了上述补贴。从“福利运营”向“市场运营”转型，从“管理”向“服务”转型，成为长江现代物业的必然选择和改革路径。
2016年下半年，长江现代物业在钢花村街道南苑社区进行物业服务“提档升级”试点。这次试点，时值武汉实施“红色引擎”工程，“红色物业”是其中的一项重要内容。党建引领，三方联动是关键，即党组织领导下的社区居委会、业委会、物业公司“三方联动”，社区书记兼任物业项目品质总监、物业项目经理兼任社区副主任、物业楼管员担任兼职网格员，通过制度安排，形成“共同缔造”的治理格局。推进“小区分片包干制”，建立划片楼管员网络，与社区网格员，在社区党委统筹下融入社区基层治理队伍，双向发力，共同做好服务居民的各项工作。推行“四联三动”，社区居委会、业委会、物业“联思想、联目标、联责任、联考核”，日常工作“相互走动、协调互动、共同行动”。
“走进居民家”成为本次试点的一个重要抓手，这是长江现代物业对每一位楼管员的要求：每位居民都有一份物业档案，每户居民的微信必须添加。如此，让每位居民对物业工作有充分的知情权，同时及时倾听居民诉求，这是物业服务赢得居民信任和支持的关键。经过大量的走访居民、三方联合召开多次座谈会征集居民意见后，长江现代物业决定先垫资解决一些居民反映最突出的问题：改造小区主干道停车位，在一大片泥巴地上规划建设停车场，增加小区监控……几个月下来，居民看到了小区的变化，也渐渐从抵触到理解支持。
2017年3月8日，经过业主大会投票表决通过，长江现代物业与南苑社区业委会签订物业服务合同，结束了“没有合同，只有纠纷”的历史。南苑社区成为23个武钢房改房小区中第一个与长江现代物业签订物业合同、服务和收费提档升级的小区。为了进一步总结推广南苑社区的成功经验，通过广泛和扎实的群众工作，坚持依法依规的流程，到2019年，长江现代物业陆续与23个房改房小区全部签订了物业服务合同，步入了良性的市场化运营正轨。
把党建工作融入物业服务的全过程，把握企业政治方向，使物业公司成为基层党组织服务群众的重要平台，及时了解群众的各类需求，解决群众的困难，持续释放“红色引擎”动能。据了解，长江现代物业成为青山区第一批挂牌的“红色物业”企业。长江现代物业董事长、党委书记刘钢认为：“居民提升了获得感幸福感，企业赚取了合理利润，政府加强了基层治理，‘三方联动’共同缔造的红色物业实现了多赢。”长江现代物业的实践创新，为老旧小区摆脱“收费低、服务差、收费难”的转型升级困境提供了有益探索。
长江现代物业不断探索可持续发展新路径
全员转变观念是重中之重，从“管理”到“服务”，这体现在服务居民的无数细节上，通过不断提升服务的温度，拉近与居民的距离。让党员成为骨干，让骨干成为党员，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和共产党员的先锋模范作用。从长远考虑，传统物业基础服务已经难以满足企业自身“造血”需求，需要多样发展来拓展可持续运营的市场和空间。在做好基础服务的同时，因地制宜地在老旧社区布局居民需要的增值服务。
其一，建立“社区智慧化”服务平台。以“便民、利民、惠民”为服务宗旨布局社区中心，开展百姓便民智能服务平台，打造钢都地区和钢花片区两个体验店；稳步推出家庭基础保洁服务、家具家电维修服务、强弱电维修安装服务、给排水维修安装服务等普通类收费便民服务，服务社区居民2万余人次。打造“金管家”小程序，包含家政服务、维修服务、物业商城、积分商城、租售中心、二手车买卖交易六大板块，会员有1万人。
其二，打造“社区养老”服务平台。公司在武汉市的5个区15个街道布局80个养老服务网点，辐射人口近20万人。以“互联网+物业+康养”发展模式，建立互联网养老服务平台和远程养老照护中心，配备专业的智能设备，依托线下实体网点，为长者提供专业照料、健康管理、安全监管等多层次、多元化的养老服务，把“长江康养”打造成武汉乃至华中区域的知名连锁运营品牌。
其三，设立“社区多种经营”便民服务平台。主要开展包括幼儿园、餐饮食堂、绿化、消杀、电梯、广告等原非物业产业及物业延伸服务业态运营、业主增值服务。通过“互联网+物业”线上线下联动，形成社区“物业服务+生活服务”生态圈。这种将“红色物业”融入基层治理的做法，能够为物业企业实现可持续发展提供更多借鉴。
其四，打造长江现代物业运营调度中心。长江现代物业运营调度中心成立于2024年7月，通过运用信息化技术，结合物联网、大数据分析而搭建起来。平台具备运行总览、经营管理、客户服务、智慧停车、智能监控等功能，覆盖经营运行监测、反馈评价、决策支撑等多个应用场景，实现了管控智能化、管理移动化、服务精细化、数据指标化、流程可视化、养老智慧化六化目标。
踏上建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”现代化人民城市的新征程，长江现代物业将持续推动技术优化和服务创新，依托智慧物业，进一步增加客户黏性，从真正意义上做到打通物业服务的“最后一公里”，为公司可持续、高质量发展提供有力支撑。（作者：武汉长江现代物业有限公司 金函、付刚、陈福春）