张辰：尊敬的各位领导、各位专家和各位央国企的企业家朋友们，今天非常荣幸能够来这里参加高峰论坛，作为市属地方国企代表分享在企业转型发展当中的实操性探索。
党的二十届三中全会对于国资国企改革提出了非常明确的要求，其中核心要点是要加快形成新型的生产关系。从近年国资国企发展来看，从2012至2023年，全国的国资体量取得了巨大的增长。习近平总书记2023年12月在上海考察时提出，加快建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，在推进中国式现代化中充分发挥龙头带动和示范引领作用。这对上海国企发展提出了更高的要求。
目前全国地级市以上城投公司接近两万家，上海城投是全国第一家城投公司，目前资产规模将近八千亿，在全国城投公司当中排名比较靠前。近年来，上海城投在改革发展和转型的过程中，早已脱离平台公司的身份进入实体化运作的状态，承担了上海路桥、水务、环境、置业四个方面的工作。路桥承担了市域范围内所有高速路网、过江通道、城市快速贯线的工作；在水务方面，上海城投具有水务全产业链的平台，原水供应量占全市98%；在环境板块，老港基地是全球规模最大湿垃圾深度资源化利用基地，承担了全市100%的医废垃圾的处理；置业方面，三十多年来，上海城投随着上海的城市发展承担了很多任务，包括城镇土地开发、上海历史风貌保护及城市更新，上海标志性建筑的建设以及上海住房保障体系的建设。上海城投控股在1993年进入A股市场，作为A股市场企业不断在改革和转型的过程中进行探索，从为市政工程筹资到股权分置到注入房地产环境保护的优质市场化业务，从一家上市拆分为两家专业性上市企业、到目前以房地产作为主业的上市企业。
作为一家地方性房地产企业，上海城投控股目前在上海乃至全国整个行业中的排名相对比较靠前。三十年来，城投控股发展和上海城市发展共生共荣。我们面临的行业局面不言而喻，这几年特别是今年，整个房地产行业进入到深度转型和调整阶段，就数据而言，1—10月仍处于下行趋势，而且下行比例在10%左右，虽然随着政策面的缓和，下行趋势逐渐进入筑底状态，但是行业转型和局面变化已经很明显。从增量到存量的转变、从原来快周转的运作模式到精耕细作的运作模式，包括粗放式空间发展到精细化场景利用，行业局面的变化已经取得了高度共识。这与过去二十年发展相比出现了根本性变化，对于企业运作提出了更高的精细化管理要求。
对标世界一线城市，疫情后房地产行业的转变不仅仅发生在国内，欧美国家也面临同样的问题。在纽约，原来逐步由中心城区转去郊区，现在从郊区又返回到城市；英国传统的房地产模式也发生了根本性变化，更多关注运营加股权投资收益带来的长期收益。中国城市化比例已经处于较高水平，在60%左右，但是就城市密度而言，与欧美发达国家城市相比还有较大差距。以地均产出为例，上海黄浦区中心城区每平方公里110.64亿元，但是与纽约、伦敦相比还有很大的增长空间，包括居住密度、配套功能完备程度，而不仅仅是经济密度。在现有基础上，城市化还有较大提升空间，提升空间在哪里？更多的在于精细化运营管理。
城投控股主要聚焦两个方面，一是中心城区的区域城市更新，希望通过精细化操作和管理在比较成熟的中心城区获取发展空间、提高发展质量；二是资产证券化租赁物业管理，也是重要发展方向。
习近平总书记指出，“积极实施城市更新行动”。打造宜居、韧性、智慧城市，更好提升人民生活品质、创建美好生活，城市更新并不是简单的老房子更新，更多是城市区域片区如何提质增效，增加人民获得感。有一个典型案例：上海新江湾城总占地面积9.45平方公里，原系上海江湾机场的旧址，上海城投经过二十年时间把一个废弃机场建成了高品质城区。在运作思路上聚焦高质量规划，二十年前就进行了国际方案的征集，直至今日，形成的方案征集成果基本没有变化，包括基础设施和高品质配套资源，引入从幼儿园到大学全生命周期的教育资源以及非常高标准的配套设施。在二级开发过程中，引入很多民企、国央企、国际化企业共同打造该区域，形成了较好的最终成果。产业聚集方面，引入美国铁石门公司，开发大量科技园区，引入耐克、字节跳动等企业，为区域发展注入活力动力。
上海中心城区还有一个很重要的项目，黄浦区露香园项目。之前该区域居民生活不便、缺少公共配套设施，通过二十年持续努力，不断探索历史保护和现代生活方式之间的平衡方法，形成了目前比较好的完整状态。它在上海中心区域，我们非常有信心通过精细化运作管理和运营，把此区域打造成为能够代表国际化品牌和国际化形象的高品质居住区。
在租赁住房方面，租购并举的房地产政策作为上海住房保障体系的重要环节，从2018年上海“十四五”规划开始作为战略方向布局，是房地产调整中的重要手段。对租房领域而言，2015年之前尚未形成高度集约化市场，大部分是以居民散租的方式供应市场，但是对标国际城市租赁市场，有较大市场空间，近几年市场化租赁市场高速发展，已经逐渐取代了常规的散租型市场份额，未来对标东京市场规模有大量发展空间。从上海目前的供应量情况看，从“十四五”“十五五”规划而言，未来有30万至40万套的空间规模。市场对这类物业的反馈超出了想象，很多租赁社区从投运到95%满足阶段只需要短短一到两个月时间，上海大量年轻新势力对这类住房的需求非常高。在整个租赁住房发展当中，上海城投控股作为上市公司，秉持全产业链布局方式，不单单关注重资产投入，也高度关注轻资产运营，我们成立了轻资产运营品牌，资产运营质量对于资产管理是核心要点。比如，“城投宽庭”项目在常规住宅产品差异方面，大部分以小户型为主，但是在装修、服务、空间质量打造方面品质比较高，可以媲美国际优质城市的产品。通过短短三年多的时间，这一品牌已经在全国租赁市场中占据了举足轻重的地位，也与上海大量国央企进行了深度合作。基于此，国企间的合作关系助力资产出租率提升，获得了较好收益。
重资产的核心是退出，去年发行了保障性租赁住房REITs，打通了很重要的最后一个环节，目前已经能够实现重资产投、融、建、管、退的闭环，也是未来租赁市场大规模发展的必要条件。这几年REITs比较热，但是与美国、日本、新加坡市场相比，还有很大发展空间，今年7月《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，预计未来有很多存量市场通过这一平台进入上市方向，也为未来盘活存量资产提供了重要通道。今年长租房比较受追捧，对于上市公司存量特别是重资产的盘活起到了重要作用，传统的租赁社区要花二十至三十年才能实现现金流回正，但是现在通过REITs可以快速出表，为规模化发展提供滚动的投入。
从企业发展和改革方向策略而言，上海城投控股主要集中在三个方面：强化经营驱动，强化多种手段的投融资方式，向实体经济不断输血；关注建筑全生命周期开发，而不仅仅是简单买卖行为；品质是第一位、运营和产品是第一位，运营服务标准是第一位，可以激发更多消费需求。上海城投在改革和转型中不断进行多种尝试，在上海市场上取得了一些成果，希望未来能够跟全国所有的城投领导们多交流多学习。希望大家能够共同在企业高质量发展的道路上取得更加辉煌的成绩，非常感谢大家！
张辰：尊敬的各位领导、各位专家和各位央国企的企业家朋友们，今天非常荣幸能够来这里参加高峰论坛，作为市属地方国企代表分享在企业转型发展当中的实操性探索。
党的二十届三中全会对于国资国企改革提出了非常明确的要求，其中核心要点是要加快形成新型的生产关系。从近年国资国企发展来看，从2012至2023年，全国的国资体量取得了巨大的增长。习近平总书记2023年12月在上海考察时提出，加快建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，在推进中国式现代化中充分发挥龙头带动和示范引领作用。这对上海国企发展提出了更高的要求。
目前全国地级市以上城投公司接近两万家，上海城投是全国第一家城投公司，目前资产规模将近八千亿，在全国城投公司当中排名比较靠前。近年来，上海城投在改革发展和转型的过程中，早已脱离平台公司的身份进入实体化运作的状态，承担了上海路桥、水务、环境、置业四个方面的工作。路桥承担了市域范围内所有高速路网、过江通道、城市快速贯线的工作；在水务方面，上海城投具有水务全产业链的平台，原水供应量占全市98%；在环境板块，老港生态环境环保基地是全球最大的综合性的环境基地，承担了全市100%的医废垃圾的处理；置业方面，三十多年来，上海城投随着上海的城市发展承担了很多任务，包括城镇土地开发、上海历史风貌保护及城市更新，上海标志性建筑的建设以及上海住房保障体系的建设。上海城投控股在1993年进入A股市场，作为A股市场企业不断在改革和转型的过程中进行探索，从为市政工程筹资到股权分置到注入房地产环境保护的优质市场化业务，从一家上市拆分为两家专业性上市企业、到目前以房地产作为主业的上市企业。
作为一家地方性房地产企业，上海城投控股目前在上海乃至全国整个行业中的排名相对比较靠前。三十年来，城投控股发展和上海城市发展共生共荣。我们面临的行业局面不言而喻，这几年特别是今年，整个房地产行业进入到深度转型和调整阶段，就数据而言，1—10月仍处于下行趋势，而且下行比例在10%左右，虽然随着政策面的缓和，下行趋势逐渐进入筑底状态，但是行业转型和局面变化已经很明显。从增量到存量的转变、从原来快周转的运作模式到精耕细作的运作模式，包括粗放式空间发展到精细化场景利用，行业局面的变化已经取得了高度共识。这与过去二十年发展相比出现了根本性变化，对于企业运作提出了更高的精细化管理要求。
对标世界一线城市，疫情后房地产行业的转变不仅仅发生在国内，欧美国家也面临同样的问题。在纽约，原来逐步由中心城区转去郊区，现在从郊区又返回到城市；英国传统的房地产模式也发生了根本性变化，更多关注运营加股权投资收益带来的长期收益。中国城市化比例已经处于较高水平，在60%左右，但是就城市密度而言，与欧美发达国家城市相比还有较大差距。以地均产出为例，上海黄浦区中心城区每平方公里110.64亿元，但是与纽约、伦敦相比还有很大的增长空间，包括居住密度、配套功能完备程度，而不仅仅是经济密度。在现有基础上，城市化还有较大提升空间，提升空间在哪里？更多的在于精细化运营管理。
城投控股主要聚焦两个方面，一是中心城区的区域城市更新，希望通过精细化操作和管理在比较成熟的中心城区获取发展空间、提高发展质量；二是资产证券化租赁物业管理，也是重要发展方向。
习近平总书记指出，“积极实施城市更新行动”。打造宜居、韧性、智慧城市，更好提升人民生活品质、创建美好生活，城市更新并不是简单的老房子更新，更多是城市区域片区如何提质增效，增加人民获得感。有一个典型案例：上海新江湾城总占地面积9.45平方公里，原系上海江湾机场的旧址，上海城投经过二十年时间把一个废弃机场建成了高品质城区。在运作思路上聚焦高质量规划，二十年前就进行了国际方案的征集，直至今日，形成的方案征集成果基本没有变化，包括基础设施和高品质配套资源，引入从幼儿园到大学全生命周期的教育资源以及非常高标准的配套设施。在二级开发过程中，引入很多民企、国央企、国际化企业共同打造该区域，形成了较好的最终成果。产业聚集方面，引入美国铁石门公司，开发大量科技园区，引入耐克、字节跳动等企业，为区域发展注入活力动力。
上海中心城区还有一个很重要的项目，黄浦区露香园项目。之前该区域居民生活不便、缺少公共配套设施，通过二十年持续努力，不断探索历史保护和现代生活方式之间的平衡方法，形成了目前比较好的完整状态。它在上海中心区域，我们非常有信心通过精细化运作管理和运营，把此区域打造成为能够代表国际化品牌和国际化形象的高品质居住区。
在租赁住房方面，租购并举的房地产政策作为上海住房保障体系的重要环节，从2018年上海“十四五”规划开始作为战略方向布局，是房地产调整中的重要手段。对租房领域而言，2015年之前尚未形成高度集约化市场，大部分是以居民散租的方式供应市场，但是对标国际城市租赁市场，有较大市场空间，近几年市场化租赁市场高速发展，已经逐渐取代了常规的散租型市场份额，未来对标东京市场规模有大量发展空间。从上海目前的供应量情况看，从“十四五”“十五五”规划而言，未来有30万至40万套的空间规模。市场对这类物业的反馈超出了想象，很多租赁社区从投运到95%满足阶段只需要短短一到两个月时间，上海大量年轻新势力对这类住房的需求非常高。在整个租赁住房发展当中，上海城投控股作为上市公司，秉持全产业链布局方式，不单单关注重资产投入，也高度关注轻资产运营，我们成立了轻资产运营品牌，资产运营质量对于资产管理是核心要点。比如，“城投宽庭”项目在常规住宅产品差异方面，大部分以小户型为主，但是在装修、服务、空间质量打造方面品质比较高，可以媲美国际优质城市的产品。通过短短三年多的时间，这一品牌已经在全国租赁市场中占据了举足轻重的地位，也与上海大量国央企进行了深度合作。基于此，国企间的合作关系助力资产出租率提升，获得了较好收益。
重资产的核心是退出，去年发行了保障性租赁住房REITs，打通了很重要的最后一个环节，目前已经能够实现重资产投、融、建、管、退的闭环，也是未来租赁市场大规模发展的必要条件。这几年REITs比较热，但是与美国、日本、新加坡市场相比，还有很大发展空间，今年7月《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，预计未来有很多存量市场通过这一平台进入上市方向，也为未来盘活存量资产提供了重要通道。今年长租房比较受追捧，对于上市公司存量特别是重资产的盘活起到了重要作用，传统的租赁社区要花二十至三十年才能实现现金流回正，但是现在通过REITs可以快速出表，为规模化发展提供滚动的投入。
从企业发展和改革方向策略而言，上海城投控股主要集中在三个方面：强化经营驱动，强化多种手段的投融资方式，向实体经济不断输血；关注建筑全生命周期开发，而不仅仅是简单买卖行为；品质是第一位、运营和产品是第一位，运营服务标准是第一位，可以激发更多消费需求。上海城投在改革和转型中不断进行多种尝试，在上海市场上取得了一些成果，希望未来能够跟全国所有的城投领导们多交流多学习。希望大家能够共同在企业高质量发展的道路上取得更加辉煌的成绩，非常感谢大家！