编者推荐：“2023国资国企高质量发展峰会——第九届国家治理高峰论坛”11月16日在北京举办。本届论坛峰会由人民日报社指导，人民日报社人民论坛杂志社、国务院国资委研究中心联合主办，中国财政科学研究院、中央企业智库联盟、中国人民大学国有经济研究院提供智库支持，国家治理杂志社、人民智库、人民论坛网承办，明源不动产研究院提供课题支持。
全国政协副主席王勇出席并致辞，人民日报社社长庹震出席，人民日报社副总编辑方江山，国务院国资委党委委员、副主任王宏志，中国人民大学党委书记张东刚等在开幕式上发言。
王勇在开幕式上的致辞中指出，国资国企要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻习近平总书记关于国资国企高质量发展的一系列重要指示精神，带头执行党中央决策部署、坚决贯彻国家战略意图，坚持和完善社会主义基本经济制度，坚定贯彻“两个毫不动摇”，以高质量发展为首要任务，切实加强党的领导、党的建设，强化科技创新主体地位，推动改革任务落实落地，推进产业结构转型升级，坚持走国际化发展道路，更好统筹发展和安全，为社会主义现代化强国建设作出新的更大贡献。
本届峰会论坛以国资国企高质量发展为主题，来自政商学研企各界代表齐聚一堂，通过主旨演讲、主旨发言、高峰对话、平行论坛等环节深度阐述观点，为进一步推动国资国企高质量发展提供了重要智力支持和决策参考。
重庆发展投资公司党委委员、董事、副总经理冉斌出席高峰论坛，并作题为《探索中国公房商业发展路径，创造公房居民更美好的生活》的主题发言，以下为演讲全文：
探索中国公房商业发展路径，创造公房居民更美好的生活
各位领导、各位同仁、各位朋友，大家下午好！
重庆发展投资公司是重庆市属国有重点企业，作为基础设施投资企业升级版，具有国有基础设施投资运营公司、优质产业资产发展平台的鲜明特征，我们致力于打造具有核心竞争力和持续发展力的国内知名资本投资运营公司，在此向大家分享几点经验体会：
公司拥有体量巨大、生机勃发、前景美好的公租房商业资产。这些公租房楼盘分布于重庆主城和七个中心城区，共计21个。在新时代新阶段，公租房商业资产成为新一轮产城融合的加持器、城市扩容的稳压器。我们的公租房商业资产面临四重利好，其一，城市发展利好。基于重庆市未来五年规划，自2023年起，人均地区生产总值将迈过12万元，新能源汽车、电子信息制造业等产业将陆续落户。重庆作为网红城市，今年国庆期间封闭式景区接待游客超过890万人次，旅游增长势头强劲。2023年前三季度，全市社会零售消费总额同比增长0.4%，体现出较强的消费增长力。其二，区位产业利好。公租房服务周边产业园80个，位于重庆城市发展核心区域，具有高成长性和可塑性。其中，80%的公租房已通轨道，公共交通便利。2023年前三季度规模以上增加值达到5.7%，近千家企业已落户重庆并聚集于公租房周边，体现了产商住的有机结合。其三职住利好。人口密度高，每个项目住户最多达十万人，三公里辐射超两百万居民。公租房住户中，30岁以下的年轻消费客群占比达到70%，为公租房商业带来了持续稳定、增长性高的消费动力。其四场景生态利好。众多的街区、车库、场地使公租房具备各类业态打造条件。重庆对物业升级投资投入超过两亿元，为传统服务产业引入带来了更多机会，传统商业得以进一步转型升级。
大力探索中国公租房商业标准、打造具有辨识度的商业形象。包括精神堡垒标准、导师系统标准、店铺形象标准；配置并完善硬件条件，水电气通讯网络排污排烟管道，探索统一规范的硬件条件标准；兼容并蓄的业态比例，客群基数、年龄结构、主次通道、承租人的需求，主要业态进行比例规划和业态衔接规划，前置商业生态，规避同质化进程；多位一体的运营服务，建立商家现场管理标准、形象管理、经营管理标准，市场推广管理标准等等；合理充分的团队配置，构建各职能单位配置标准，明确职能单位职责标准，建立团队人数配置标准；层级分明的品牌战略，建立商户战略合作品牌库，对商户品牌业态属性、面积需求大小、楼层区位进行分类，联手加盟品牌、自建品牌进行分级，对主力品牌、次主力品牌、隐性品牌进行分档。
紧紧抓住消费者、商家、营商环境三大要素全面发力。在公租房商业方面，作为产权和运营方，商家是我们的“上帝”，而消费者则是商家的“上帝”。消费者对我们的影响是通过商家来实现的，因此我们必须从三大根本要素上发力。通过实施一盘一策，针对不同商户的实际情况，结合群众反映的急难问题，制定了相应的措施。这一方案旨在服务商家和居民，并累计帮助商家解决了六大类经营问题，解决了两万余人的就业问题。
大力探索市场化经营模式，提升工作成效。转型到运营商，实现项目整体出租率提升30%，年合同租金增长超过两千万，商管运营初期不拿一分钱，租金收到达到考核指标再按约定比例分成，面向全国公开征集停车行业专业运营公司作为合作伙伴，采取联合运营管理、超额利润分成模式，择优引进对十余个公租房项目停车场进行智能化改造提升，这是全国最大的公租房停车场招租项目，项目周边交通环境和秩序大大改善，月车流量整体提成43.6%，公司每年净增两千多万利润。
坚持抓好大商招大商。公租房闲置率高，重庆市通过组织招商推介会等多种方式，扩大公租房商业资产的影响力和吸引力，秉承着“不放走任何一个大商家”的理念。对于大型商家，我们采取专班跟进、全程服务的措施。在招商前期，我们充分沟通洽谈，全面展示物业相关信息。在确定意向后，我们开展经营主题业态分析，以助力各方发展。针对大型商业培育周期较长的问题，我们在法律法规范围内出台优惠政策。对于大型商家，我们给予一定的让利扶持。今年，三万平方米的场地经过一年多的招租终于成功出租，新增租金达3800万元。
深度赋能，加强大数据建设。搞好大数据分析运用，完善组织架构管理边界，形成高效协同的监督管理经营体系，具备合同收缴、风险预警、统计监督等八大功能。建立供应链支付、配送、直播等商业基础综合服务平台，引入商业服务企业合作，为商户经营赋能。
强化专业化运营，通过引进专业团队成立混改公司。大力推动运营管理创新，我们搜集各类业态、各类商户的评价数据与信息，运用大数据按业态将商家逐步划分为五个等级，并将其运用到后续迭代招商的筛选中。我们找出销售业绩好、租金贡献率低的商户，采取战略扶持、再开新店、专项扶持、调整淘汰等措施，并建立预警机制。当商家出现经营危机时，我们会主动介入，实现高效管理。此外，我们致力于打造“一刻钟便民生活圈”，丰富区域业态和居民生活品质，打造出家庭式邻里生活体验中心、菜篮子生活主题街区、夜间生活主题街区等创新商业模式。
尊重专业知识，提升专业能力，进行专业运用。在数字化方向上，我们形成高效协同的监督管理经营体系。在精细化方向上，必须抓住国内统一大市场建设的契机，优选合作伙伴。地方国企应加强与全国专业机构、头部企业的沟通渠道，公开面向全国大市场筛选头部企业、优质企业和专业机构，以更好地匹配自身需求。
推进制度创新，实现国资监管与市场发展的统一。当前的国有资产出租监管规定存在一些亟待完善之处，例如疫情期间如何实现“六保六稳”，这关系到商户的利益。如果商户无法正常经营，就难以保障这些目标。对于一些经营良好、诚信的商户，他们可能没有重新挂牌的需求。市场上普遍存在转分租的需求，但国有企业在这方面的手段有限，为此，我们呼吁国资监管部门推动相关规章制度的进一步完善。
商业运行的基本规律和底层逻辑是：营商环境影响消费者消费。以消费需求为基础、消费体验为核心，围绕消费者需求组织招商，围绕商户经营进行管理，围绕良好营商环境，系统思维抓好经营管理。我们必须抓住消费者、商家、营商环境三大要素，盘活商业资产。
最后欢迎大家来重庆考察，期待今后更多合作共赢的机会，感谢大家！